房春花秋月何时了.doc

房市“春花秋月”何时了？ 《经济导报》 2010 年第 22 期 记者：张卫东 上海市房地产经济学会高级经济师顾海波认为，现在房价问题成为诱使一切社会问题的根源，接下的房市调控才是政策发力的开始，未来将有更多亮点可以拭目以待。 上海发展研究基金会秘书长乔依德在接受采访时说，现在的中央政府在观察调控楼市政策效果，具体效果要有一定的观察时间，但同时考虑我国外部环境因素的复杂性，现在欧洲一些国家出现主权债务危机，具体危机影响如何，尤其是对实体经济的影响程度，另外，欧洲的一些国家出现危机，是否还有别的国家还会出现危机，具体对我国的外贸出口影响程度有多大？假如一旦影响严重的话，楼市调控当局也不能一下子把楼市完全打压下去的，毕竟还要考虑到我国的经济增长和社会就业等方面的整体问题。如果所有问题都来的话，调控当局可能会把楼市打压低一些。从最近钢材等地产原材料价格的下降趋势看，对楼市价格上涨助力影响不大，他判断说，短时间内决策者不会再有更为严厉的打压房市政策出台。处在楼市重压调控下的房企和购房人，对此出现一些反应也属正常，更多的一些房企选择放缓新盘上市时间，购房人持币观望，等待购买房市的合适时机。对于楼市调控目标的判断，他表示说，现在房市中的房企和购房人处于政策的僵持阶段，假如短时间达到楼市交易量和价格双降的调控目标，难度比较大。从经济学上的供求关系说，假如需求长期趋小的话，价格也自然会出现下调的松动。但现在的房市，只是出现交易量的萎缩，然而房市价格却未必出现大幅松动下降的趋势。 世界着名华人经济学家、美国德克萨斯AM大学经济系终身教授、上海财经大学经济学院院长田国强认为，近年房价上升过快，更严重的是中国房地产市场还有许多深层次的矛盾和问题没有得到根本解决，造成了较严重的效率缺损（大量住房空置）和社会不公（投机炒房暴富加剧马太效应）。但从房价收入看，尽管我国房价的短期波动较大，但是从发展和动态眼光看问题以及考虑中外房地产税收制度差异后，无论是根据经济理论还是现实数据增长趋势均表明，中国的真实房价收入比也许并不比美国等发达国家高多少。如果再考虑美国每年要交的房屋市值1~3%的地产税（这笔钱中国不要交），其房价收入比反而超过中国。另外，自1998年住房制度改革以来，住宅商品房平均销售价格的年均增速明显低于居民可支配收入的年均增速，从而房价的可承受能力总体上是逐步增长的。1998年以来住宅商品房平均销售价格增长了141.3%，年均增长6.15%；而城镇居民人均可支配收入增长了216.6%，年均增长10.19%。这样，从总体和平均意义上看，当前我国的房价仍在可承受范围之内，没有大的泡沫。 而上海发展研究基金会特约研究员张伟接受采访时则认为，根据国际房市发展周期规律看，房市进入下降通道，政府出台调控措施只是会加快房价下跌，同时也是防止整个房市泡沫破灭带来更为糟糕结局的整体考量。现在中国房市的总市值，大致相当于上世纪日本地产泡沫破灭的水平，当前我国住宅总市值为90万亿，是现在货币供应总量的1.46倍，是我们GDP的2.6倍，是我们流通市值的6倍，这个数字接近上世纪九十年代日本房地产泡沫破灭时的市值，房价过高已经成为不争的事实。 香港招银国际金融有限公司投资银行高级副总裁郑磊认为，调控底线是部份民愤极大的热点城市的房价必须下降，并且以后也必须将增速控制在合理范围内。短期而言，这不仅是经济意义上的目标，更是涉及民生的政治目标。中央政府对此的态度非常坚决，务必看到成效，很难半途而废。目前，为了避免多重政策带来过度调控的政策重叠效应，会有一个视窗观察期，根据之后监控房价的表现，决定后续调控措施的出台。现在房地产市场出现了量缩的情况，但房价并没有明显的下降趋势。反映出市场浓厚的观望气氛，如果在未来两个月仍处于这种情况，很可能会推出进一步调控的措施。由于前几次出现了越调控越无法控制价格上升的尴尬局面，所以对于本次调控，房企和购房者都还在观望。房地产行业的发展已经进入了新阶段，靠圈地和信贷杠杆的粗放型发展阶段已经结束，暴利不再有，房地产企业应该看清楚这种趋势，早转型比晚转型好。这次调控，房地产企业应该尽快转变态度和发展思路，硬抗硬扛只会导致全行业受损，并影响中国经济大局。 是谁惹的“祸”？ 新浪地产副主编林戈接受采访时表示说，本次政府调控目标不外乎有两个指标来考量，纯数字性的指标，比如地方的新房和二手房的成交价格，是上涨还是下落，我们看到不少地方限制高价房拿预售证，或者改变整个城市的城郊结构，比如说对价格高的地区缓发预售证，对价格比较低的地方发的比较快点，可通过这样的方式来改变城市的成交价格；另外一个指标是感受性的指标，从居民购房的体验或民间意愿的传达，认为房价是否下来了，是否能买得起，会从这两个指标来综合考虑。政府调控房价的目标就是遏制房价快速上涨，但没有传达是否让