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关于进一步治理非法群租的三点建议 近年来各地在治理非法群租的过程中，尽管从管理部门到小区业主都采取了不少措施，但实践中往往还是会遇到各种困难，甚至在小区内由于肢体冲突而酿成治安案件。对于目前在治理工作中遇到的相关难点，现提出如下三点建议： 一、明确标准。在治理群租的过程中，必须面对衡量租赁行为是否违法的标准问题。根据2011年最新修订的《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定，对于出租房屋存在着“最小出租单位”和“最低人均承租面积”的限制，这也是目前在治理群租过程中所依照的标准。其中有关“最低人均承租面积”的规定是：“出租居住房屋，居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积。” 但在实践中，这个面积标准可能存在着理解上的歧义。一般情况下，卧室的使用面积会被计算为“居住面积”，而厨房、卫生间、阳台等处的面积则不被计入。但是对于客厅、餐厅等处的面积，由于现实中存在着对于房型进行调整的可能性，所以往往难以确定是否属于“居住面积”。由此形成的后果，就是可能无法算出部分房产的居住总面积，也就难以衡量人均面积是否达到5平方米，进而无法确定是否违法。 有鉴于此，建议相关部门出台有关“居住面积”计算的具体方法，并且在公开媒体上进行公布和推广，从而有助于各方明确租赁行为是否违法。除此之外，对于各小区的物业公司来说，也可以针对小区内几种主要房型公布相应的“居住面积”，这样无论业主出租、租客入住还是邻居举报时，都能直接根据公布的面积数据和实际入住人数算出是否达到5平方米的标准。 二、落实责任。对于违法进行群租的行为，《上海市居住房屋租赁管理办法》目前的规定是：“由区、县房屋行政管理部门责令责任人限期改正；逾期不改正的，可处以5000元以上3万元以下罚款。” 其中接受处罚的对象是“责任人”，而这个概念可能需要进一步进行明确。目前在实践中，矛盾焦点往往集中在承租房屋然后分拆出租的“二房东”身上。至于真正拥有房产的“大房东”则处于一种十分微妙的地位，他们既有可能在客观上成为“二房东”们的帮凶，但也有可能在受蒙蔽情况下同样成为群租行为的受害者。 未来在治理群租的过程中，除了必须加大对于“二房东”的打击力度之外，也应该争取让“大房东”成为配合执法而不是阻碍执法的一股力量。比如在发现违法群租的现象之后，执法部门可以通知大房东要求配合，即以“二房东”违约为由要求提前解除租赁关系（目前上海市最新版房屋租赁合同格式中存在相应条款），必要时可向法院提起诉讼。而在“大房东”要求解除租赁关系的情况下，执法部门和司法部门在治理过程中就更容易获得法律上的依据。 如果“大房东”在接到相关通知之后仍然不采取任何措施，继续放任“二房东”的群租行为，那么可以考虑将部分“大房东”列入“责任人”的范围，即可以对其采取行政处罚措施，从而形成对于大多数“大房东”的威慑力，令其积极配合治理群租的行为。 三、规范中介。群租的实现，必须建立在广泛发布信息吸引大量租客的基础上，而房屋中介往往是这条产业链条上的重要组成部分，也应该成为治理群租过程中的规范对象 作为专业的房地产从业者，房屋中介人员有义务也有一定能力来判断其受委托内容是否合法。对于明知租赁房屋存在违法内容却仍然提供中介服务的行为，可能需要在政府推动下以行业自律方式予以相应的处罚和限制。 比如，可以争取促成整个房地产经纪行业签署自律公约，其中约定不参与涉及违法群租的委托业务，并明确违反约定所需要承担的责任，包括开除相关房屋中介人员、暂停其执业资格等内容。如果某家公司下属房屋中介参与违法群租的数量达到一定规模，也可以在约定中对于公司进行相应的处罚。除此之外，在收集房屋中介人员参与违法群租的信息时，要积极发挥小区内其他业主的作用，鼓励他们举报房屋中介人员发布违法群租信息的线索。