商品房认购书的法律性质.doc

商品房认购书的法律性质 　　（一）商品房认购书的性质 　　所谓商品房认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议，等等，且大量地出现在商品房预售等远期交付的房屋交易活动中。 　　对商品房买卖认购书尤其是关于商品房预售认购书的性质与效力问题，在最高人民法院《 HYPERLINK /shangpinfangmaimaihetong-c3/ \t _blank 商品房买卖合同纠纷解释》出台前，认识并不一致。有的认为，仅系一种合同意向，对当事人并无多大的拘束力；有的认为，出卖方（预售方）在不具备预售条件的情况下，如未取得预售许可证明，其预售商品房的资格尚未取得，按照有关规定并不能预售，采取商品房认购书形式是一种变相的预售，是一种对法律禁止性规定的一种规避，因此，该认购协议无效；有的认为，商品房认购书的性质为预约合同，应承认其效力。 　　最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，