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房产测绘中的房屋面积预测和实测探讨 　　【摘 要】随着房地产业的不断发展，业主与房地产商之间的争议也随之增多，最普遍的就是房屋预售时标明的房屋面积与交房时房屋实际面积不一致。这就引出了房屋面积的预测和实测问题，究竟什么是房屋的预测和实测，又是什么原因导致房屋的预测面积和实测面积不一致的呢，为了减少争议，我们该如何规范房屋面积的预测，使它尽可能与实际面积一致呢？以上都是本文所要探讨的问题。 　　【关键词】房产测绘；房屋面积；预测；实测 　　随着房价的日益上升，有关房产商和业主之间的争议越来越引人注目。房地产商与业主之间的争议之一便是房屋预售时的房屋面积和业主收房时的房屋面积不一致。这就引出了房屋面积的预测和实测问题，究竟什么是房屋的预测和实测，又是什么原因导致房屋的预测面积和实测面积不一致的呢，为了减少争议，我们该如何规范房屋面积的预测，使它尽可能与实际面积一致呢？下面笔者将一一为您解答以上问题。 　　一、房产测绘的相关概念 　　（一）房产测绘的概念及分类 　　所谓房产测绘，指的是由国家规定的有测绘资格的相关机构，利用专业的测绘仪器和测绘手段来对规定范围内的房屋和相关土地进行检测描绘的一种活动。房地产测绘细分又可以分为房地产基础测绘和房地产项目测绘，其中基础测绘描绘的是一定区域内的房地产平面控制图，由于其要求较高，往往对测试人员和相关设备的要求较高，而项目测绘则相对简单，它的工作往往涉及到房产的产权，经营管理等等。我国法律规定，房地产的测绘只能由具有相关资格的机构进行，因此，不管是基础测绘还是项目测绘，都必须交给相关机构来进行。 　　本文所涉及的预测和实测就是房产项目测绘的内容。实践中业主和房地产商之间的争议就在与预测面积和实测面积不一致，那么，究竟什么是预测面积，什么是实测面积呢？ 　　（二）预测面积的概念 　　房屋的预测面积，指的是商品房在进行预期销售过程中，依照国家的相关规定，由开发部门委托具有测绘资格的房屋测量机构依照相关的设计图纸，在经过实地考察，按照国家标准对尚未竣工的房屋进行的面积预测。得到的预测结果开发商可以在项目宣传中使用，也可以在房屋预售时使用。开发商想要开展房屋预售工作，就必须对预售房屋进行面积预测，否则，开发商在宣传中使用的房屋面积数据就是虚假数据，开发商进行的宣传活动也就是虚假宣传，业主在拿到房屋后如果与宣传不相符合，可以依法追究开发商的法律责任。 　　（三）实测面积的概念 　　所谓房屋实测面积，指的是房屋竣工以后，由开发部门委托有测绘资格的房屋测绘机构，对房屋进行实地勘测后得到结果，也就是业主收房时房屋的实际面积。房屋实测面积与业主对房屋的所有权和其他相关权益息息相关，是业主办理房屋所有权证以及进行房款结算、物业费结算的重要依据。 　　二、房屋预测面积和房屋实测面积之间的关系 　　通过二者之间的定义辨析，我们可以很清楚地看到预测面积和实测面积之间的区别与联系。首先是两者的联系，或者说，相同点。 　　（一）预测与实测的相同点 　　1.都必须由具有测绘资格的机构进行 　　2.都必须有开发部门委托 　　3.都与业主的切身利益息息相关 　　4.测绘过程中都会涉及到施工图纸和相关数据 　　（二）预测和实测的区别 　　1.发生的时间不同 　　预测发生在房屋竣工以前，实测发生在房屋竣工以后 　　2.测绘的依据不同 　　预测主要是根据开发商提供的施工图纸进行计算，而实测则是根据房屋竣工后的实际情况进行测量和计算。 　　理论上来说预测和实测之间的误差并不会太大，但是在实际生活中，不少业主反映房屋的实际面积和预售时的宣传存在很大出入，究竟哪些因素会导致预测和实测不一致呢？两者之间的误差在什么范围内才是合理的呢？请接着往下看。 　　三、导致预测和实测不一致的原因 　　实际生活中导致预测和实测不一致的原因有很多种，综合归纳起来主要有两个原因。一是预测时所依据的数据和图纸发生了变更，二是测绘单位的测绘存在着技术缺陷。下面我们来具体分析一下。 　　（一）数据变更，图纸更改 　　根据前文我们可以得知，房屋预测主要是建立在施工图纸和相关数据上的。一般说来，施工计划一旦制定是不会轻易改变的，但是计划永远也赶不上变化，房屋预测完成后，如果相关的施工计划被更改，其说依据的施工图纸也被修改了的话，那么先前的预测面积当然也就做不得数了。另外，即便设计图纸未发生改变，预测由于没有进行实地勘验，大多数时候只能依靠测绘人员的主观感受，难免产生误差。 　　（二）相关测绘技术不成熟导致误差产生 　　测绘技术的不成熟也是导致预测和实测之间存在误差的一个重要因素。我国虽然已经将测绘资格限制在专业机构中，但是如果相关的房产测绘机构技术水平一般或者从业人员的素质不高，相关的设备故障等等都会造成测绘结果