关于收益法中报酬率确定的探讨-中国土地估价师协会.PDFVIP

关于收益法中关于收益法中 “报酬率确定“报酬率确定”的探讨”的探讨 关于收益法中关于收益法中 ““报酬率确定报酬率确定””的探讨的探讨 吴丽娟 刘合 廖双波 （深圳市国策房地产土地估价有限公司佛山分公司，深圳，518034） 摘 要 目前国内许多评估机构在使用收益法进行评估时，在“报酬率确定”这一方 面存在的问题较多。本文结合目前评估报告中存在的问题，从相关概念到具体应用，一层层 对报酬率展开讨论，并引用相关实例对其做出较为详尽的诠释。 关键词 收益法 报酬率 探讨 1收益法评估中常见的关于报酬率的问题1收益法评估中常见的关于报酬率的问题 11收益法评估中常见的关于报酬率的问题收益法评估中常见的关于报酬率的问题 收益法是不动产评估方法中的一个很主要的基本方法，但收益法中各种参数 的选取对于估价结果的影响可谓是失之毫厘谬以千里，尤其是对于报酬率的确 定。目前国内许多评估机构在使用收益法进行评估时，在“报酬率确定”这一方 面问题较多。现归纳如下： 1.1.11名称混乱名称混乱 11..11名称混乱名称混乱 在我们现行的报告中，在使用收益法进行评估时，关于报酬率的类似说法较 多，有“还原利率”、“资本化率”等等。这些比率其实在概念上有细微的差别， 就拿与房地产密切相关的 “报酬率”和“资本化率”两个概念来讲：报酬率（Y） 是一种折现率，是投资回报和所投入资本之比；资本化率 （R）是房地产的某种 年收益与其价格的比率。两者既有相同也有不同，在不同的收益流模式下，两者 的关系也有一定差别。具体如下图： 相同点 都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率 R在直接资本化法直接资本化法中采用，一步就 Y在报酬资本化法报酬资本化法中采用，通过折 直接资本化法直接资本化法 报酬资本化法报酬资本化法 将房地产的未来预期收益转换为价 现方式将房地产未来预期收益转换 不同点 值；仅表示从收益到价值的比率， 为价值；可以通过未来各期净收益 并不明确表示获利能力 求取未来各期收益净现值 收益流模式收益流模式 报酬资本化法公式报酬资本化法公式 R与R与YY的关系的关系 收益流模式收益流模式 报酬资本化法公式报酬资本化法公式 RR与与YY的关系的关系 净收益每年不变，收益年限为 V＝A/Y R＝Y 无限年 净收益每年不变，收益年限为 N N N-1 V＝A/Y[1-1/(1+Y)] R=Y(1+Y)/(1+Y) 有限年 净收益按一定比率g递增，收 V=A/(Y-g) R=Y-g 益年限为无限年 预知未来若干年后的价格相 t t V＝A/｛Y-Y/[(1+Y)-1]} R=Y-Y/[(1+Y)-1 对变动的情况 ] 1.2方法单一1.2方法单一 1.21.2方法单一方法单一 对于报酬率的确定，现行的报告中很多都是采用累加法，即以安全利率加上 风险调整值作为报酬率的方法。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或 中