鹏润家园3B销售方案6.15修订版.ppt

单位：万元 营销费用估算 分类 媒体 费用 渠道小计 传统媒体 短信 45 68.7 DM 23 活动 现场活动 25 81 公关活动 24 推介会 32 报广 北京青年报 24 46 新京报 22 电商推广支持 网络硬广 0 0 搜房会员短信 0 搜房400电话行销 0 看房团 0 其它费用 其他物料 18.5 18.5 售楼处 售楼处装饰费 30 30 小计 244.2 244.2 销售费用 销售佣金 357 357 小计 357 357 合计 601.2 601.2 序号 税种 计算基数 税率 1 营业税 销售额 5% 2 城建税 营业税 5% 3 教育费附加 营业税 3% 4 地方教育费附加 营业税 2% 5 印花税 销售额 0.05% 6 土地增值税 销售额 2% 7 企业所得税 企业利润总额 25% 鹏润家园3B销售相关税金一览表 鹏润家园3B销售税费测算汇总表 营业税 城建税 教育费附加 地方教育费附加 印花税 土地增值税 税费小计 5733.06 286.65 172.00 114.66 57.33 2293.22 8656.92 （占总销售额的7.3%） 备注：因企业所得税的计算所涉及的因素较多，故在此未进行测算。 单位：万元 项目团队组建 销售团队：案场经理1人 销售员3人 权证兼销控1人 财务团队：会计主管1人 出纳1人 人工成本约：80.72万元/年（工资+福利），占总销售额的0.067% 团队组建 THE END 谢谢！ * * * * 鹏润家园3B项目营销方案 CONTENTS 目 录 第一部分 市场分析 第二部分 项目定位 第三部分 销售实施方案 供应：区域内近期无新增住宅项目；二手市场以高层板式、高层塔板结合及6层以下老式住宅供应为主。 户型：区域内二手住宅户型以70-100㎡二居、110-140㎡三居为主。 价格：区域二手市场近半年成交价格27232—36781元/㎡； 金泰丽湾为纯居住型小区、典型的学区房，小区有芳草地小学、布朗双语幼儿园，整体居住氛围浓厚；蓝调国际也属于纯居住型小区、配套有布朗双语幼儿园，整体居住氛围也比较浓厚，这两个项目120 ㎡以上户型二手市场成交价格在33434—38720元/ ㎡ ； 区域二手房市场成交以居住购买客户为主，鹏润家园项目因居住、办公混用，居住氛围不够浓厚，故鹏润家园项目二手房成交价格相对较低，文苑、静苑、雅苑二手市场成交价格28040—31818元/ ㎡ ；豪苑A座平层二手市场成交价格25405—26829元/ ㎡ ，与金泰丽湾、蓝调国际价差在8029—11891元/㎡之间。 区域市场调研分析 年龄特征：以30-40岁为主。 家庭结构：以两口、三口之家为主。 职业特征：以企业中、高层管理者、大学教师、个体经营者等为主，趋于社会中等阶层。 来源地：以菜户营地缘性客户为主（如金融街、广安门、菜户营）、部分外地客群。 置业目的：以刚需改善自用需求为主，投资需求不多 关注区域价值点：主要是区位、交通、配套设施，其中教育设施是诉求度最高的配套设施。 关注社区价值点：主要是户型、物业管理、园林景观，对于增值类软、硬件服务关注度不高。 户型、面积偏好：以经济性、舒适性需求为主， 2居（61-80㎡、81-100㎡），3居（101-120㎡）为诉求度最高的户型面积。 区域客群调研分析 第一部分 市场分析 第二部分 项目定位 第三部分 销售实施方案 SWOT分析 优势 机会 劣势 威胁 丽泽商务区规划利好，区域升值潜力巨大； 一手房，不受新国五条个税限制； 鹏润家园整体改造方案的实施，将为项目品质提升带来利好； 利泽商区附近居民拆迁； 周边市场无一手楼盘供应，具有一定的市场空间 豪苑A座二手房市场成交价格较低，对3B销售带来一定的影响； 因豪苑B座现有办公租户，存在由租转购的办公客群，可能会对居住型客户产生一定的影响； 新国五条颁布，政策对市场持续性影响。 项目产权年限相对较低； 塔楼居住舒适度相比板楼略差； 东向、北向出行便利性差； 商住办公形象居住环境差，人员混杂； 中央空调供暖生活成本相对较高； 产品建筑结构、户型相对落后、老旧。 西南二环，城市核心地段，地理位置绝佳，菜户营区域的标志性建筑； 一手新盘，中、大户型现房，市场稀缺产品； 温泉24小时入户； 小区综合配备齐全（会所、网球场、蓝球场、地下车位等）； 层高高出一般楼盘20公分，大大提高了房屋居住舒适度，视野更宽阔； 现房发售