2014-1221-金茂梅溪湖大平层营销策略.pptx

; 目录;;一.项目情况;;2、市场背景;2.竞品供应：大平层竞争项目2015年供应供应井喷：大平层供应1512套；洋房、别墅供应266套。;3、区域内竞品优劣势对比：本项目大平层产品占据较好景观资源，但产品无明显竞争优势，且无良好展示面。;4、竞品优劣势对比：本项目大平层产品占据较好景观资源，但产品上无明显竞争优势，且无良好展示面。;项目; 本案和区域内外竞品相比，大平层产品占据较好景观资源，但户型上无明显竞争优势，项目无良好展示面； 2015年区域内大平层类产品供应井喷，竞争日益激烈，未来本项目 大平层去化压力严峻。 竞品为了提升产品竞争力，赢得市场，主要采取了两种途径： 1.在产品设计打造上加大投入；2.大力提升展示面。;;湖南中原研究中心对于长沙豪宅客户基本特征分析：;本案大平层客户分析;项目;长沙豪宅客户主要特征： 年龄：集中在40-55岁，年龄段偏大，心理成熟，属于典型传统渠道上升的客群。 行业：主要为政府官员、泛公务员（国企、教育、银行、医院等）、私企业主以及房地产上下游企业。 来源：以长沙本地客户为主占比75%左右，地州市客户15%左右，地州市客户主要来自邵阳、娄底、郴州、衡阳等城市，万达、运达对外地吸附力强。 置业目的：中心地段（万达、华远等）主流豪宅以投资客户为主；次中心（紫台、保利等）豪宅客户以自主为主； 客户关注点：地段和品牌是客户主要关注点，对中心地段、城市资源（江、湖、山）、产品服务和教育配套表现出较高关注度。;;价值占位;4.1价值占位;案名建议一：卧湖 释义：看是低调，实则胸怀涵养与抱负；是低密度看穿奢华后的精神购买；是临湖不隔马路的生活状态。 案名建议二：天峯;;活动时间：2015年4月 活动主题：样板房开放——谭盾代言金茂梅溪湖 活动方式：样板房开放邀请谭盾在样板间体验本项目，同时邀请谭盾作为本项目大平层代言人。 活动特色：以名人代言方式，利用名人的效应扩大品牌以及产品影响力，引发市场热捧。;金茂四日三晚品牌名盘体验;软文炒作;;构建高端圈层平台：注入人物保持项目鲜活形象，建立项目独有的圈层平台，引发群体性共鸣，实现对项目核心理念的感知与印象，以群体性关注及共鸣制造项目影响力与关注度。;1、品质标签：打造区域唯一滨湖样板房，营造高端品味实景。;在滨湖样板房一楼临湖位置设置观景休闲椅，在给客户提供休憩之处的同时增加其对湖边居住的体验感； 样板间配置望远镜等观景设备，提高客户对项目景观的认可度； 客服管理服务提升，看房客户都可免费品尝自磨咖啡一杯，让客户完美的感受休闲及美景； 在样板房入口处增加自动擦鞋机和温馨提示牌，在细节上打动客户，提升客户满意度。 在样板房入户大堂出增加工法展示（项目优质材料）和物业品牌（展示物业品牌和物业服务体系）展示。;1、品质标签：强化项目品质展示，增强客户体验。;2、物业服务标签：增强物业、安保方面服务，建立长沙第一品牌服务明星项目。;专业培训： 对sales强化有关本案、销售技巧的知识培训，并以“日会、周会、月会”的形式巩固提升，加强杀客能力。 礼仪培训： 提升sales礼仪意识，进行系统性的礼仪培训，让顾客感受到如沐春风的“尊贵”之感，从人身上直接体现项目形象。 财经·奢侈品培训： 提升sales有关奢侈品方面的文化知识，加强与目标客户的距离感，同时契合项???高端调性。 所有SALES必须严格通过此三轮考试才可接待大平层客户。;3、销售服务标准：制定同行接待日，保证接待的尊贵与私密。;3、销售服务标准：设置最科学的服务流程，人员及时安排、培训到位，建立项目专属服务标准。;北京、福建、上海、广东、深圳，其中以深圳的湘籍客户为主导;客户年龄：主要集中在40-50岁之间，该年龄段的人群多有事业，有一定的财富积累，注重生活品质。 客户来源：主要来源于岳麓区；地州市客群主要来源于娄底、邵阳等；省外客户主要来源于深圳、广东等地湘籍回流客户。 客户职业：购买客户多以私营业主、政府官员、企业高管为主。 客户渠道：购买客户来源渠道主要以户外、围挡、老带新为主。 客户关注点：购买客户主要关注梅溪湖景观资源、教育、产品品质及金茂品牌。;4.3.3渠道整合;4.3.3渠道整合;圈层活动铺排;走进高尔夫：深入合作共享资源;4.3.3渠道整合;3.3渠道整合;;5、推售策略;剩余产品楼栋质素评析：根据各楼栋质素。;;1 注