第二章 房地产投资五的环境分析.pptVIP

* 三、用方根法求各判断矩阵的特征向量与最大特征根 * 四、一致性检验 检验公式： 当检验值不满足要求时，需重新判定。 该项目判断结果仅b3—c不满足要求。重新建立判断矩阵，并重新计算。 * 五、计算组合权重系数 1.首先求B层组合权重系数，结果如下表 * 2.求C层组合权重系数 * 3.求D层组合权重系数ABCDj * （六）计算各地块环境指标的评价值 环境评分值： * （七）计算各地块投资环境综合评价值 显然，G甲 G乙 G丙，作为投资者，理所当然应选择甲地块进行投资。 * 投资建议 一般进行投资分析可概括为三步曲，即先进行政策面分析，然后进行基本面分析，最后进行技术分析。 对中小投资者而言，应该从高到低进行三个层面的分析：首先是政策面分析，我们今天要不要投资房产，不能投，还不如把钱放在银行里；基本面分析，应该投资什么样的物业，是商铺、写字楼或是公寓住宅，具体投资哪个区域，投资哪家开发的产品等；技术面分析，如投资回报率、现金流、税费等。 * 基本面的分析可以分为五大步，第一看区位，如同炒股时选择板块，第二看业绩或性价比，绩优低价者优先，相反者可以放弃；第三看楼盘的大小，第四看企业，非实力企业风险大，投资应慎重；第五看供求，这是基本面分析的本质问题，因为终端需求决定一切。 * 思考 选取三江半岛地区的某一楼盘对其进行投资环境分析 * 第二章 房地产投资的 环境分析 房地产投资环境是指在一定投资区域内，在一定时期内对投资所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件，是投资者无法改变、无法控制的。 * 第一节 概述 一、投资环境的含义 投资环境是指影响投资活动整个过程的各种外部境况和条件的总和。 指围绕投资主体存在和变化发展并足以影响或制约投资活动及其结果的各种外部境况和条件的总和。 投资环境决定投资的方向、数量和结构。 * 二、投资环境的分类 （一）按与投资的关系： （1）狭义的投资环境：自然环境和社会环境 （2）广义的投资环境：自然环境、经济环境、政治环境和社会环境 （二）按层次分 （1）宏观投资环境：指影响整个社会资本运动的宏观社会经济变量和历史文化现实，研究的是全国或大区域范围内的国民经济发展、商业周期的兴衰等，国家的法律制度、国家的经济增长率以及政治与政局的稳定。 * 2.中观投资环境：研究地区或行业范围内经济、政治、社会和文化因素对投资的影响。 （1）地区投资环境：指投资区域内的自然、经济、社会条件等，如地区的改革开放程度、享有的优惠政策、政府的管理水平等。 （2）行业投资环境：在一定行业中有关投资的外部条件，如行业规模及水平，行业的市场容量及竞争状况等。 3.微观投资环境：与项目有关的具体的外部条件。 （1）从行业看：选址 （2）从空间看：当地资源、区位优势的充分利用。 （3）具体：从投入（供给）看如运输费、水电费、排污费等；从需求看如市场以及竞争对手等。 * （三）按涉及的环境要素的特征分 1.硬环境：与投资活动直接相关的物质条件、是有形要素的总和，是投资得以进行的必要条件。如自然环境和基础设施等。 2.软环境：指对投资活动有重大影响的政治、经济、社会、人文等诸方面的外部条件。 （1）政治条件：是否稳定、社会是否安宁、法律法规是否健全等。 （2）经济条件：增长速度及稳定性、财政及货币政策的连续性、市场规模及完善程度、经济允许机制等。 （3）管理条件：政府的管理水平、办事效率等。 （4）人的素质：人的文化水准及素质。 （5）政策优惠条件：是否给以税收、费用等方便的优惠。 一个地区总投资环境＝硬环境×软环境 * 三、投资环境的特征 1.系统性 投资环境所包含的要素不论是自然的，还是人为的，是物质的还是意识的，只要其中的某个或某些因素发生变化，都会对直接的投入产生影响。这些因素是相互联系，相互作用，相互依赖，互为条件的有机整体，其中任何一个因素的变化都会引起其他因素发生连锁反应，从而影响整个系统的变化。 2.动态性 3.相对性 第二节 房地产投资环境分析的内容 一、社会环境 社会制度 社会秩序 社会信誉 二、政治环境 政治体制与政权问题 政治局势 政策 三、法律环境 法律的完整性、法律稳定性、执法的公正性 * 第二节 房地产投资环境分析的内容（续） 四、经济环境 宏观经济环境 市场环境 财务环境 资源环境 五、文化环境 六、自然地理环境 七、基础设施环境 * 第三节 房地产投资的环境分析方法 一、冷热因素法 该方法是1968年由美国学者提出的，适用于宏观投资环境的风析。 从投资者的角度出发，选定投资环境因素，据此对目标逐一进行评估，并将其由热至冷依次排列。 通常考虑7个方面的因素： 1.政治稳定性；2.市场机会；3.经