万科成本控制的基本方法.pptVIP

成本管理基础知识 提 纲 在房地产开发中我们所处的环境 成本的概念 建安成本的分类构成 成本管理的基本原则和发展过程 成本控制的基本方法 在房地产开发中我们所处的环境 我们的对手： 在房地产开发中我们所处的环境 竞争中求发展的途径： 我们的现状： 成本的概念 简单的理解：成本是开发产品过程中所有的投入。 诸如：人力成本、时间成本、建造成本、税金等 我们重点讲建造成本，讲成本肯定离不开利润，谁知道利润怎么表达？ 成本的概念 利润＝售价－(地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接费＋税金) 买地阶段： 建造阶段： 建安成本的分类构成 建安成本的分类构成 可恶的建筑面积 谁能告诉我我们日常工作中接触的建筑面积有几种？ 成本部关心的是？ 成本管理的基本原则 全员的成本控制原则? 成本靠大家不是客气话，更不是一句恭维话。 成本关系到每个人的口袋。 成本管理的基本原则 项目全过程的成本控制原则 全过程：项目从可行性研究到竣工决算。 目标成本管理都必须按专业化、程序化的要求责任到人、目标明确、衔接有序，不因机构、人员变化等因素而中断 成本管理的发展过程 帐房先生 有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光。 特有成就感 成本管理的发展过程 成本指导书 有了完全成本的概念。针对性和指导性欠缺 集中体现在： 清单招标到底有什么好处？ 尽最大可能使成本处于可控状态 成本管理的发展过程 优化方案决策 成本控制的基本方法 设计阶段，成本管理从设计开始不能再是句空话了 成本控制的基本方法 设计阶段成本控制的优秀案例 广州公司在这方面领先一步，尤其是主体设计过程中跟进取得较明显的成绩 其他诸如成都公司，金地房地产也做得相当不错 成本控制的基本方法 加强实施过程中方案优化工作 首先大家要明确方案的概念 深圳公司在此方面小有心得，同诸君共享 成本控制的基本方法 设计规划类： 东海岸二期的地下室怎么跑到了一期？ 这个房子的含筋量有点吓人 环境方案必须要优化 金域蓝湾晚上不亮了。 换汤不换药少花140万 成本控制的基本方法 施工方案类（正方）： 土方平衡为什么只挖不填？ 一句话带来的经济效益值30万 为达目的可以不择手段，竹脚手架一样用 这栋楼的基础有点怪 给施工单位上课考试，钱少意义重大 动动脑筋十几万到手 成本控制的基本方法 施工方案类（反方） 雨水箅子的故事 这也叫砖模？整个一砖混结构 外墙涂料—心中永远的痛 成本控制的基本方法 产品品质管理意义深远 举例说明 谁说言必称进口？ 轮子转不转、木头烂不烂—谁管？ 铝合金门窗含铝量多少才对？钢化玻璃要多少？ 我们在钢结构上花了多少冤枉钱？ 人工湿地、海底码头？等待我们的新课题太多 成本控制的基本方法 招标！还是招标！我们的招标质量能打多少分？ 加强投标单位的质量和数量，减少约谈。 投标阶段的现场达疑和文件解释是成本管理不容忽视的一个环节 结束前谈谈时间 现在，只要我们做不好任何工作 结束前谈谈时间 集团刘爱明副总在成本年会上说了比较经典的话，想想有道理。 结束语 回到开篇，成本包括时间成本和人力成本 * 深 圳 成 本 管 理 部 二零零四年八月 航空母舰型:《环球企业家》2002年为您提供的答案是：合生创展 董事局主席朱孟依、金源集团总裁黄如论以及世贸集团总裁许荣茂 棋逢对手型：中海、金地、华侨城、招商等 土豪地霸型：各地占有一定市场份额的优秀中小房地产企业 开源节流 万科楼盘售价≥附近楼盘售价＋1000元/m2 万科的利润≠附近楼盘利润＋1000元/m2 万科两个著名的公式 利润＝售价－成本 成本＝地价＋建安成本＋营销成本＋开发间接费＋税金 地价=售价－（建安成本＋营销成本＋开发间接费 ＋利润＋税金） 建安成本＝售价－（ 地价＋营销成本＋开发间接费 ＋利润＋税金） 建安成本的分类构成 建安成本的分类构成 设计部关心的计容积率面积 设计院关心的图纸范围内建筑面积 销售部、财务部关心的是预售查账面积、竣工查账面积 建造面积 建造面积＝可售面积＋不可售面积（含不计容积率面积 ＋不计建筑面积的面积＋随楼送建筑面积（两层高？） ＋恐怖的地下面积 而是一种责任 好像年底每个人盘点一年的收入时，估计没有一个人想到那里面有成本部的 心血和功劳 结论：杀敌一万自损三千 结论：丢了西瓜捡芝麻 限价系统 寻价——大规模招标限价——反单—— 三方合同——加强合同管理——甲供 主体建筑指导意义不强—迫切需要清单招标 环境成本针对性不强—设计整体化和标准化 强化招标机制 集中采购、实物量招标、设计标准化意义重大 A：提高工效、准确性提高、规避风险； B: