前期物业服务费测算指引.pdf

亿达集团物业服务管理制度 物业管理策划阶段 前期物业服务费测算指引 1.目的 为规范物业管理服务费（以下简称物业服务费）的测算方法，明确物业服务成本在不同类 型物业之间的分摊原则，指导各物业公司客观、准确的测算物业管理收费标准。 2.范围 适用于集团内各物业管理项目的物业服务费测算。 3.职责 3.1 集团物业管理部负责本指引的编制、修改、指导和监督； 3.2 物业公司依据本指引进行物业服务费测算。 4.工作要求 4.1 本指引重点在于规范物业服务费的测算方法、说明同项目不同类型物业服务成本测算分摊 原则。 4.1.1 物业服务费测算公式（传统测算）： 物业服务费（元/月 ·建筑平方米）= （物业管理服务成本+酬金或利润+税金）（元/月）÷收 费建筑面积（平方米） 4.1.2 如果《物业服务合同》约定或当地政策法规规定，业主委托资产经营的部分收入（假定 为收入的A%）可以用于对应物业服务费用（包括服务成本和酬金）时，测算公式为： 物业服务费（元/月/建筑平方米）= 【（物业管理服务成本+经营支出+酬金或利润+税金）（元 /月）- （业主委托资产经营收入×A%）】÷收费建筑面积（平方米） 序号 成本构成 费用明细 包括：人员费用（含工资、奖金、保险、福利、餐费补贴、培训费、服装等）、 1 安全服务费 行政及物业消耗、资产折旧及其他费用。 包括：人员费用（含工资、奖金、保险、福利、餐费补贴、培训费、服装等）、 2 清洁服务费 行政及物业消耗、蚊蝇消杀费用、垃圾处理费、化粪池清掏费、资产折旧及其 他费用。 包括：人员费用（含工资、奖金、保险、福利、餐费补贴、培训费、服装等）、 3 绿化服务费 行政及物业消耗、苗木补植费、绿化消杀费、树木防寒、绿化垃圾清运费、资 产折旧及其他费用。 包括：公共设备维修人员费用（含工资、奖金、保险、福利、餐费补贴、培训 费、服装等）、设备（给排水、供电、消防、智能安防、通风、电梯保养、高 设备管理费 压水泵运行维护费、中央空调等）维护及物料消耗费用、资产折旧费及其他费 用。 包括：公共设施维修人员费用（含工资、奖金、保险、福利、餐费补贴、培训 维修 设施管理费 费、服装等）、楼道照明维修费、室外照明维修费、房屋本体日常维修费、园 4 服务 区公共设施（管道井沟、景观、休闲椅、健身设施等）维修费及其他费用。 费 包括：清洁、绿化、业主产权泳池、水景观等公共用水费用和集中抄表损耗费 公共水费 用。 包括：水、电、气等设备运行电费、消防、智能安防、电梯、中央空调、通风 公共电费 等设备运行电费，公共照明等电费和集中抄表损耗费用。 公共暖气费 产权归全体业主共用的会所、车库等暖气费用。 10 亿达集团物业服务管理制度 物业管理策划阶段 包括：客户服务中心主管、管家、物业助理、前台、业主产权的会所等人员费 5 客户服务费 用（含工资、奖金、保险、福利、餐费补贴、培训费、服装等）、行政费用、