知名房地产企业成本管理模式研究（PPT）.ppt

成本管理思路清晰、目的明确 中海地产的成本管理总思路： 以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及 ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。 形成统一的目标成本分解体系 公司建立与其财务科目紧密结合的目标成本分解体系——《中海地产房地产开发项目成本科目》，以此为基础进行成本计划、成本管理、成本核算、成本考核等，统一公司各层次成本的基本构成及计算口径，避免各部门、各项目因对目标成本理解不同而造成的偏差，影响成本管理的执行力。 成本管理组织架构合理，部门职责明晰 成立项目成本管理工作小组，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。 总部发展管理部，作为项目成本管理的日常工作机构，负责下达、审批目标成本，并进行成本监控。具体负责小组成员之间、小组与地区公司之间的联络等工作。 集团总部的各职能部门（投资管理部、规划设计中心、营销策划中心、财务资金部及发展管理部），以及各地区公司各部门针对项目成本构成各部分（基于成本分解体系）的管理权责划分清晰。 形成全公司统一的成本管理方法 1、建立全公司统一的预算管理体系 2、根据项目选择对应的预算类别及计算标准，计算用于控制项目开发全过程的预算成本。 3、将项目预算分解到公司各职能部门，配备检查及审核机制，辅以绩效考核制度 形成全公司统一的成本管理方法 4、分项目、分职能部门编制资金年度使用计划、月度使用计划，着重控制资金使用，把预算成本精细划分到分部分项上。 5、按“任务＋工程量”角度编制项目进度计划，定期确认实际完成的工程量，尤其在支付工程款时，需要查看项目完工进度。 6、全面材料管理，与主要供应商建立战略合作关系，降低采购成本。对于材料的使用通过领料单进行管理，对超供材料进行扣款处理。 成本管理各环节配有工作指引及示例模版 对成本管理每个环节配有相应工作指引和模板，内容细致全面 文件类型 文件名称 文件主要内容 纲领性控制文件 《中海地产项目发展成本管理制度》 包括成本管理总思路，组织管理架构、各部门对于成本管理的职责、开发建设各阶段成本管理内容、成本动态监控等 《中海地产房地产开发项目成本科目》 工程成本与财务科目相结合的成本分解体系 《中海地产统一合约安排管理办法》 包括合同结构策划、计价方式、付款方式、物料供应方式等策划原则 部门管理文件 《合约管理部组织架构与岗位职责》 合约管理部的组织架构与岗位职责 招投标管理文件 ? 《关于加强工程合同管理的通知》 总部将参与子公司的大额工程合同 的招标、定标等工作 《分判商名册管理程序》 分判商（承包商）考察、入库、履约调查、分类与更新等 《招标分判工作程序》 包括招标策划、招投标文件编制、招投标过程管理、评标定标程序等 合同签订后的成本管理文件 ? ? 《合约管理工作程序》 合同后的成本管理，包括交底、付款、预算、报价、变更、结算管理 《工程签证管理工作程序》 施工过程的签证管理 《关于加强对大额工程款支付审批管理的通知》 大额付款管理 项目全过程目标成本管理流程明确 在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、现场施工等各阶段，分别建立项目成本控制管理目标，实行项目全过程目标成本管理。 对实施过程的关键节点进行控制，除以上阶段性节点外，主体工程开工或主包合同签订及主体结构封顶两个时间节点，每个节点必须进行成本预测或核算，超过成本目标必须上报批准。 项目成本管理各环节均有标准用表 配套用表齐全、清晰和细致，形成体系，对成本管理每个环节均有标准用表或示例模板。 若只有制度和工作流程，而不配合以相应的标准管理用表或模板，则这些制度很难被执行，或执行效果大打折扣。 制度名称 配套用表 项目发展成本管理制度 《中海地产房地产开发项目成本科目》 《项目成本及盈利预测表》 《项目建安成本目标控制表》 《项目现金流量预测表》 《项目建安成本预测明细表》 《开发项目成本分期审批表》 《关于第×期 第×阶段成本预测报表的回复格式》 《项目发展成本控制目标审核表 VX.X》 《项目发展成本控制目标审批表 VX.X》 《关于【XXXX】项目发展成本控制指标（XX 阶段）的批复格式》 《项目成本超支审批表》 《建安成本超支审批表》 《项目成本执行情况表》 《建安成本数据采集分析表》 制度名称 配套用表 招投标管理制度 《大额工程合同投标单位备案表》 《大额工程合同定标会议通知》 《大额工程合同中标单位审批表》 《x年/x半年工程合约定标情况表》 《分判商考察意见表》（适用于在建工程） 《分判商考察意见表》（适用于完工工程） 《分判商考察意见表》（适用企业基地） 《分判商