2019年上海房地产市场年度报告84P.pptxVIP

2019年上海房地产市场年度报告;第一部分 2019年经济发展形势;第一部分 2019年经济发展形势;国内经济形势 ：人民币升值压力减轻 货币政策转向中性█ GDP增速逐季放缓，全年增长9.2%█ 外汇储备第四季度起连续下降，热钱现外逃趋势█ 广义货币（M2）85.2万亿元，同比增长13.6%，增速明显回落;一、国际经济形势：衰退可能性加大;高企失业率和通胀风险延缓经济复苏;美债务比例继续上升 问题难以根本性解决;虽扩大欧金融稳定基金 欧洲央行未直接出手欧债危机;欧债危机爆发以来，尽管欧盟峰会达成了救助协议，但是希腊，意大利等国既得利益者持续阻挠改革，因此即使已经达成的共识也不排除还会出现各种政治博弈所带来的约束机制乏力和实施效果不确定; 而欧债五国在2019年2、3月份到期债务总额为800-900亿欧元，为全年最高，受欧债危机及其所带来的财政紧缩必要性加大的影响，欧债经济恐陷入衰退。;预计2019年全球经济增长放缓至3.5%;中国经济增速进一步放缓，2019年GDP比上年增长9.2%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。GDP涨幅出现逐季回落的态势。 经济增长动力不足，拉动GDP增长的三驾马车未来表现都难言乐观，海外经济下行风险加剧，外资集中撤离我国经济大量失血，高速增长不可持续！;国内GDP增速进一步放缓，2019年或达历史低点;2019年，预计进出口增速受国内外需求冲击有所放缓，货币供应量M2基本与去年持平; 2019年全年，人民币对美元升值幅度达到5.11%。未来人民币升值幅度在3%。 CPI增速将有所放缓，虽仍处于“负利率”时代，但未来加息可能性不大。由于海内外局势不确定性，通胀压力依然存在。;CPI持续回落，通胀压力短期将减小;投资增长乏力，模式或将改变;PMI指数显示未来经济将持续疲弱;通胀持续回落，PMI跌破50%“稳增长”成重心;央行3年来首降存准率，货币政策现转折;2019年流动性将有改善;欧美经济减速加财政紧缩、需求放缓，大宗商品价格短期回落、暂缓我国通胀压力，但可能出台的美国QE3及部分经济体的降息动作或将通过直接或变相量化宽松、在中长期内再??助推大宗商品价格，增加我国中长期输入通胀压力； 脱媒和表外业务发展放大了货币量回落速度，从央行货币净头寸分析，虽上半年提6次准备金率，冻结资金2.2万亿，但公开市场净投放释放1.5万亿元，加上外汇占款增加，上半年货币净头寸实际增加8000亿，央行并未转入实际“抽水”状态。;三、我国短期经济形势和政策方向;第二部分 房地产市场政策总结;;一、2019年房地产政策回顾;二、限购令持续扩容;在“国八条”出台之后，北京、上海、天津等一线城市在短时期内相继出台楼市限购令； 紧接着，几乎所有省会城市及计划单列市都出台了限购措施，并开始向二、三线城市蔓延； 据统计，全国共有46个城市出台了以限购为核心的楼市调控政策； 这些城市近期纷纷表态，明年将延续限购令。;》二三线城市限购对上海楼市的影响;三、房产税试点;四、三次加息、七调存准率;三次加息前后首套、二套房还款变化（等额本息还款法 单位:元）;;五、保障房建设;国务院总理温家宝曾发文指出，落实好1000万套保障性住房开工建设计划，是确保房地产市场调控效果的重要举措，也是一项必须完成的硬任务，不能有丝毫懈怠； 11月今年保障房开工任务超额完成，但在欣喜之余，保障房各环节仍然存在不少问题； 自保障房开建，有关保障房的质量、资金、分配和管理方面暴露的问题频遭爆料； 中国的保障房建设仍在探索中前行，未来随着不断完善的保障房法律法规，监管力度的提高，保障房这项民心工程将为更多百姓圆了安居梦。;第三部分 房地产市场数据统计;2019年1-11月，本市全社会固定资产投资4350.5亿元，比去年同期下降0.9%，降幅进一步收窄； 三大投资领域中，城市基础设施投资875.27亿元，下降22%；工业投资1106.37亿元，下降1.8%；房地产开发投资2019.79亿元，增长9.3%，依然呈现较好的增长态势； 从不同房屋类型看，商品住宅投资仍然是房地产开发投资的主体，办公楼投资增幅收窄，商业营业用房投资降幅逐渐收窄。;指 标 名 称;二、整体商品住宅市场——量跌价稳，成交近年来最低;从月度来看，2019年2月新一轮调控之后，整个商品住宅市场便开始表现出了严重的供过于求现象，尤其是进入下半年以后，这种现象更加严重； 整个市场的成交量在二季度有所回升后便开始持续走低，跌至四季度的月均50万平方米左右的成交量，虽然在12月成交量有所突破，但仍然不足60万方，从整个市场发展趋势来看，这种趋势将蔓延至2019年一季度； 在四季度初有所下降的价格，年末再度回升，但主要是受成交结