城市综合体项目全程解决方案.pdf

成都万科成南项目组 ２０１０年７月１５日 序 ２００１年，我代表万科集团，从广州回到故乡成都，解决成都项目的问题点。在考 察过程中，我发现，国内各大城市的城市综合体地产基本上还处于沉睡期，市场前景 颇为看好。于是，经我选择，在中国广州成立了万科城市综合体地产投资策划有限公 司中国总部，而我也开始了长达七年的城市综合体地产策划生涯。 在多年职业生涯中，我考察了海外各国的城市综合体区，发现在欧洲黄金地段和 旅游区域才看到“LV ”、“Dior ”“PRADA”之内的大品牌，在二、三线城市从未见到 过，包括在澳洲、新加坡、美国都是如此，二三线城市见到的多数是大型的生活用品 超市和家具超市类的 MALL 。 于是，我尝试着将全国各大城市的城市综合体规划区与他们比较，探索我国城市 综合体地产的开发模式，并在实践中取得了不俗的成绩。 在操盘过程中，我发现，一个城市综合体地产项目成功与否是受到多方面的制约。 前期的市场调研是否全面、市场定位是否准确；后期的物业管理策划、经营管理是否 到位等因素都会对发展商的利润水平造成重大影响。 大多数发展商抱着名利双手的心态投资城市综合体地产，但投资与收益往往有很 大的差距。如何取得叫好又叫座的投资收益，均衡商户、小业主、发展商之间的利益 是关键所在、 其实，城市综合体地产是一种多赢投资模式，既要均衡几方投资者 （发展商、小 业主、商家、零售商）的回报，又要满足消费者的口味，因此，投资城市综合体地产 项目需要理智应对，冷静分析。 一个好的城市综合体地产项目的利润比住宅高很多，但相应地，风险也高。为了 帮助国内城市综合体地产项目朝低风险、高利润的方向发展，我与决策资源房地产研 究中心真诚合作，于是，便有了这本《大型城市综合体地产项目全程解决方案》的诞 生。 该书详细总结了城市综合体地产调研、开发、功能、业态、定位、招商管理、经 营管理的关键流程，并针对国内城市综合体地产发展不均衡状况提出了许多多元化的 策划意见和理念，启发决策者规避风险，争取利润最大化。 此书中导入了“城市综合体地产投资策划的经济模型”，用供求均衡理论配合项 目市场定位，并通过经济学原理结合城市综合体管理、地产开发的综合元素，科学预 测不同业态的风险和利润，通过多方投资者的风险和利润均衡达到相互约束和共赢的 目的，引导开发商迈向成功。 我衷心希望，本书的出版能够给目前狂热的城市综合体地产潮流吹来一丝理性的 风，帮助城市综合体地产开发商操作项目命运。毕竟城市综合体地产是不能克隆的， 掌握一种方法远重要过掌握几个案例。 第一部分 关于城市综合体地产核心问题的分析 核心问题一：为什么创业容易守业难？ 6 页 核心问题二：如何把握城市综合体地产与住宅开发的本质区别？ 9 页 核心问题三：城市综合体地产市场调研与住宅地产市场调研之区 别？12 页 核心问题四：如何在城市综合体地产项目中运用 SWOT 分析？ 18 页 核心问题五：怎样寻找希缺性业态？ 20 页 核心问题六：如何正确处理购物中心商品组合功能定位与消费者的 关系？ 21 页 核心问题七：如何寻求城市综合体地产项目效益与风险的平衡？ 26 页 核心问题八：如何实现大型城市综合体地产项目的百分百销售？ 27 页 核心问题九：如何完成大型城市综合体地产项目的招商活动？ 33 页 核心问题十：如何实现大型城市综合体地产项目的人性化规划设 计？35 页 核心问题十一：如何取得发展商、小业主、商户、消费者的四赢局 面？ 38 页 核心问题十二：选择什么样