苏州国际教育园北区学府花苑配套商业会所全程代理方案.pdf

苏州国际教育园北区学府花苑配套商业会所全程代理方案 目 录 前言 第一部分 市场环境分析篇 一、 苏州房产市场现状分析 二、 苏州新区市场分析 三、 项目所在区域周边楼市状况分析 四、 苏州新区同类项目分析 第二部分 产品定位分析篇 一、 项目 SWOT 分析 二、 项目核心竞争力分析 三、 项目形象定位 四、 项目命名方案 五、 目标客户群定位 六、 项目功能定位 位 七、 价格定位 八、 产品定位 九、 总体规划设计概念方案 第三部分 广告企划篇 一、 广告总精神 二、 广告战略目标 三、 入市时机评估及付款建议 四、 广告定位 五、 推广费用预算和控制 六、 广告阶段策略 七、 媒体广告分析 八、 广告投放频率及规模 九、 VI 设计 第四部分 营销组织篇 1 一、 活动策略 二、 专案组成立 三、 现场作业流程 四、 销售培训计划 五、 现场包装 六、 售楼部包装 后序 前 言 衷心感谢苏州高新中锐科教发展有限公司给予上海经济发展有限公司参与竞标苏州国际 教育园北区学府花苑配套商业/会所全程代理的机会，我们将全力以赴成立专门项目小组， 有组织、有步骤地进行项目策划及实施。本方案是本公司根据贵公司的要求，综合考虑了时 间、可行性、实效性等因素，并结合本公司在房地产方面多年累积的丰富经验，提出的关于 苏州国际教育园北区学府花苑配套商业/会所全程代理的草案。我们期待着能与贵公司就苏 州国际教育园北区乃至苏州新区今后的发展进一步加强合作。 致 礼！ 第一部分 市场环境分析篇 一、苏州房产市场分析 二、苏州新区市场分析 三、项目所在区域周边楼市状况分析 四、苏州新区同类项目分析 第一部分 市场环境分析篇 一、 苏州房产市场现状分析 1、苏州房产市场运行特点 今年 1-4 月，从苏州房产市场的基本情况总体上看，呈现出以下几个特点： 1）商品房供求基本平衡 从 2005 年 1 月至 4 月，苏州商品房销售情况良好。2005 年 3 月份苏州全市在售楼盘面 积 195.8 万㎡，在推楼盘面积 57.2 万㎡，新增在售公寓楼盘面积 31.2 万㎡。苏州全市在售 楼盘 15902 套，在推楼盘 4424 套，新增在售楼盘 2585 套。4 月以来，苏州商品房网上售房 2 数已达 4717 套，成交金额近 30 亿元。新房市场基本维持供求平衡的态势。 2 ）房地产开发的区域分化十分明显 开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，现今新区 板块已成为众多开发商角逐的地方。如：新区第二商业街、狮山商贸区、淮海商业街等商圈 已逐渐成为苏州新的“黄金商圈”。 3 ）销售价格涨幅较小，各别区域开始呈现下降趋势 苏州各区公寓楼盘的均价： 4 ）特色楼盘注重“人”的需求 特色楼盘差异性强、个性化浓、质量好、品牌好，科技含量高，风格独特，符合现代都 市人的审美观念，文化意识,享受要求和生活情趣，特别受到购房者的欢迎。 5 ）购房者更注重楼盘的性价比，品质，价格，投资潜力 购房者越来越偏向于园区、高新区，有在建或规划轨道交通线经过，且规划为中大型居住社 区的区域和板块以及住宅区中本身具有的商业区。 数据分析： 2005 年 3 月份苏州全市楼盘面积统计如下： 各区域楼盘总量统计：（单位：万平方米） 在售 在推 新增 主城区 36.9 19.1 9.3 园区 46.2 10.5 9.2 新区 52 23.4 9 吴中区 36 3.1 3.7 相城区 24.7 1.1 0 2005 年 3 月苏州全市楼盘套数统计如下： 各区域案统计（套）： 在售 在推 新增 主城区 3068 1428 739 园区 3714 730 734 新区 4397 1900 856 吴中区 2897 266 100 相城区 1826 100 0 3 2 、新政策出台后苏州房产市场走势综合分析 随着 2005 年五月中旬七部委出台文件，引发了一场房产的变动。那么 6