上海万科新场精装高品质社区项目营销报告销售推广策略.pdf

万科 ·新场项目营销方案 销售目标 公寓售价： 16000元/平方米 别墅售价：26000元/平方米 2010年，以2月的时间完成2个亿的总销目标。 2011年，整盘售罄。 2 思路 宏观市场分析 发现问题 项目土地价值挖掘  策略篇 解决问题 项目自身价值研究 客户导入  执行篇 阵地包装 推案次序 附件：原有市场格局分析、航头豪全花园个案分析、迪斯尼北部板块市场分析、新场分析 3 【策略篇】 发现问题——宏观市场分析 4 政策预估 项目入市时市场尚未回暖 2010年 2011年 经济增长保八已没有悬念 预计经济最早在2011年二季度出现增速回落 经济增长结构有明显改善 ，消费和出口对经济拉动作用稳步回升 ，  08年底以来的经济刺激政策效果逐渐消失 ，固定资产投资将出现回落 投资对经济贡献率较去年8%的高点大幅回落。  国际贸易盈余在人民币升值以及欧美国家消费储蓄结构转变的情况下将相 人民币升值周期 对更加平衡 ，对经济拉动作用将有所减弱  房地产行业经过2010年的打压 ，对经济的引擎作用以及带动的相关消费大 人民币升值周期至少会在一年以上，热钱有可能大量进入房地产 行业，导致房价更加脱离居民的承受能力。 大减少  2010年GDP基数将相对较大 房地产调控本质上已经成为一项政治任务 在2011年的政府换届敏感时期将成为一项重要的考核业绩。 在消费无法短时间内大幅提升的情况下，房地产 行业又将扮演经济引擎的角色。目前的调控政策 目前调控政策在2010年底之前都将得到 严格的执行。 将适度放宽执行，整个行业将得以逐渐复苏。  预判2011年房价最晚在二季度将重新进入上升通道 ，并且由于供不应求矛盾仍较为突出，在某些偶然性因 素的影响下，2010年被压抑的需求存在集中爆发的可能，届时有可能再现09年的火热行情，但由于目前房 价，特别是一线城市，基数已较高，因此房价涨幅相对将较小。 5 全市市场现状 新政对市场冲击严重，市场骤然变冷，供求双方陷入观望。 关键词：新政、持续低迷、观望 2010年公寓市场供求走势