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郑州国际社区 项目定位报告 (贰稿) 上海绎凯博才房地产代理有限公司 二零零五年四月 委托方：郑州中凯置业有限公司 受托方：上海绎凯博才房地产代理有限公司 说明：本报告为机密文件，非相关人员不得传阅 - 1 - 目 录 第一部分 市场篇 7 一、住宅市场分析 7 1. 住宅投放情况 7 2. 住宅销售情况 9 3. 住宅类物业销售户型占比 14 4. 住宅类物业消费者群体分析 15 二、非住宅市场分析 17 1. 非住宅市场整体情况 17 2. 非住宅市场投放情况 17 3. 非住宅市场销售情况 20 三、分析总结 38 1、对市场、产品、消费者的总结 38 2、现存的问题与机会错误！未定义书签。 3、我们的工作目标：错误！未定义书签。 四、郑东新区分析 25 1、区域分析 25 2、郑东新区代表性楼盘基本概况 25 3、郑东新区代表性楼盘销售价格支撑点 26 - 2 - 4、郑东新区主要参照楼盘项目户型、面积调查分析表 31 5、郑东新区未来市场产品类型供应调查分析（住宅） 32 6、郑东新区商铺市场调查分析表 33 7、郑东新区市场调查分析总结 37 五、郑州市别墅市场（联排、叠加）调查分析 39 1、郑州市别墅市场（联排、叠加）调查分析 39 2、郑州市别墅市场（联排、叠加）调查总结 54 第二部分 项目定位篇 57 一、 项目思路剖析 57 1、问题的提出 57 2、开发节奏——快做 59 3、开发方向 61 4、差异化竞争策略 61 5、我们的开发模式 62 二、地块概况 63 三、项目整合分析 64 1、内部资源整合 64 2、外部资源整合 65 四、项目定位 67 - 3 - 1、客源定位 67 2、市场定位 68 3、产品定位 75 4、开发及销售安排 83 第三部分 策略篇 85 一、项目营销目标： 85 二、项目整体营销策略： 85 1、项目主题定位： 85 2、项目整体营销思路： 86 3、销售现场策略： 87 4、价格策略： 87 5、渠道策略： 87 6、推广策略 88 7、主题思路推广 89 8、项目包装手法 92 第四部分 财务测算 93 一、开发计划 93 二、财务测算 94 1. 项目投资估算的编制依据和说明 94 - 4 - 2. 项目开发成本及费用汇总 94 3. 资本金及资金筹措 95 4. 项目经济测算 96 5. 主要财务指标 97 6. 敏感性分析 99 - 5 - 该篇定