沈阳嘉欣缇香郡纯正英式社区项目营销策划方案.pdf

与 颠覆 创新 与 颠覆 创新 一个纯正英式社区的诞生 一座纯正英式社区的诞生 嘉欣 缇香郡营销策划方案 · 嘉欣·缇香郡营销策划方案 本报告结构 一、目前市场环境 二、项目整体定位 三、项目营销策略 四、德鸿公司代理楼盘展示 Part1 目前市场环境 市场环境 宏观市场分析 当涂城市发展分析 当涂房地产情况 当涂整体竞争分析 竞争对手分析 Part 1.1 宏观市场分析 2013年上半年全国房地产市场情况 在“ 国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量 持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。大好形势下，房地产企业上半年 取得了骄人的业绩，万科、恒大、绿地、中海等龙头企业业绩均出现了大幅的增长。 但房地产行业在稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数： 1、国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强； 2、新一届政府的执政理念正在发生转变，在其对房地产行业明确表态之前，体系外因素对行业的影 响存在一定的变数。种种变数之下，下半年市场将如何演变，是我们所共同关注的焦点。 2013 年上半年房地产市场呈现一冷四热 “一冷”为：今年初的“ 国五条” 调控政策在出台后全面遇冷，在地方层面上被 普遍消极对待，而成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅局限于短 期； 而“四热”则为：行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重 点城市房价普涨、土地市场量价齐升。 “一冷”——国五条调控全面遇冷，房价控制目标成为主基调 为了调控而调控，“ 国五条”陷入少人响应的尴尬： 一、“限购加强”响应者寥寥无几。全城限购仅沈阳 一地落实；关于“ 已限购城市进一步从严”，仅 在北京细则中有所体现；而“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”，在地方层面上也没有得到 任何响应。 二、 二套房贷未立即落实。仅北京等极个别城市将二套房贷首付提升至7 成，而在全 国范围内 仍未达成共识，甚至在一线城市中也未有更多效仿者。 三、存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。个税20%征收也唯有北京一地落实，其 他一线城市大多处于宣而不行的状态中，而在三四线城市层面上，由于住房信息 体系建设的相 对滞后，对于该条新政原本就不具备基本的执行基础。 “四热”之一——房地产开发投资增速明显回升，房屋新开工全面回暖 从房地产开发投资来看，2013 年1-5 月中投 资额达26798 亿元，同比去年同期增长了 20.60%，同比增速正走出2011、2012 连续两年 的下跌趋势，在经济企稳 回升、房地产调控政策 失效的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业 开发投资 力度明显加大。根据2013 年1-5 月份 的数据示。房地产开发投资占全国固定资产投资 的比例依然高达20.42%，因此2013 年房地产开 发投资增速的大幅回升， 对国民经济三架马车中 的投资的影响较为乐观。 从房屋新开工方面，2013 年1 到5 月，全国 商品房新开工面积73613 万平方米， 同比增长 1.0%。从2013 年前5 月房屋新开工面积同比增 幅已经完全走出去年的下跌区域，房屋新开工面 积的增加，稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。 但是从 历年市场来看，2012 年商品房新开工全 年累计同比增速跌至负值，虽然今年有 所回升， 但仍旧与2012 年以前的水平相去甚远，持续处 于历年来较低水平。