合富辉煌2007上海仁恒运杰社区商业初步营销方案.pdf

仁恒－运杰社区商业初步营销方案 目 录 一、项目社区商业现状 二、项目商业定位 三、合富商业客户资源 四、项目营销模式 一、项目社区商业现状 1.1本社区商业类型 1.2本社区商业分析 1.1项目社区商业现状 ——社区商业含义 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定 地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民 综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形 态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里 以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商 业业态的设置也有较强的针对性。 1.1项目社区商业现状 ——按照商住比分析 本项目社区商业由沿街商铺、步行街内铺、泛会所商业组成，预估整体商业 面积在3万平米左右，约占整体住宅的10%以上。 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依 靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群 来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供 足够的人流和良好的商业氛围。 偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间，这一类别的社区商业 正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场 难以消化。 内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业 的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而 变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 1.2项目社区商业分析 ——三部分组合商业优劣势 类型 优势 劣势 外围沿街商铺显现出一定的 餐饮行业限制，商铺内部格局 沿街商铺 利用率不高 集群效应，与主干道商业 商铺房型方正，分割自由度大， 社区入口咖啡餐厅阻挡视线， 步行街内铺 商业动线也较为合理 外围客流难以导入 整体商业形象时尚，前卫， 位置较偏，出入动线单一，商 河滨商业 邻河景观环境幽雅 铺单套面积偏大，不利于销售 1.2项目社区商业分析 —— 目前项目经营业种分析 项目运营时间周期较长。项目知名度较低。 目前内街商铺存在着一些不合理，内街主入口有一标志性的咖 啡店，使要进入的人群视线被挡，无法在向内街延伸。 便利店、书店、美发店、培训、旅馆，台球等等，但都没有达 到规模所以读不能做为亮点来辐射周边社区。 一、项目社区商业现状 二、项目商业定位 三、合富商业客户资源 四、项目营销模式 二、项目商业定位 2.1沿街商铺定位 2.2步行街内铺定位 2.3泛会所商铺定位 2.1沿街商铺定位 ——经营业态、辐射区域、租金、售价 所剩余单位 目前可经营业态 可辐射区域 商户可承受租金 售价 765， 便利店，房产中 761，777 介，五金店、休 青湖路两侧居 一二层平均1.5元 15000元 均在沿街双 闲类商店、美容 住社区 平米/天 租