新聚仁烟台国际社区项目前期提报市场篇.pdf

烟台国际社区项目目前期提报-市场篇 项目定位项目定位位理解位理解 【区位现状—远】 牟平区 ‧ 距离传统市中心芝罘区28公里； 开发区 芝罘区芝罘区 ‧距离目前行政中心莱山区18公里 ； ‧无海景资源 福山区 莱山区 养马岛 ‧ 目前牟平区重点规划落在养马岛； 18公里公里 ‧距离交通原因牟平目前外区客对区域认可度低距离交通原因牟平目前外区客对区域认可度低 ；； 28公里 牟平区 烟台市区最远端，前期城市及及牟平重点规划发展辐射圈之外 ； 距离与发展现状导致区域认可度度较低 ，客源表现为典型封闭性市场 【区位现状—生】 5公里 核心 配套区 ‧ 牟平核心区向西5公里，脱离配套中心范围； ‧项目周边配套缺乏项目周边配套缺乏 ，生活便利性较低生活便利性较低 ； ‧ 牟平区总人口47万，区域中心人口不足10万，客源 支撑度缺乏； 现阶段地块各种条件限制了区域客源，且区域人口口基数较低 ，客源量难以支撑本项目170万体量运作 项目区位理理解结论1 现阶段项目所属的区位由于距离和交通现阶段项目所属的区位由于距离和交通通原因对应烟台呈现封闭型市场表现通原因对应烟台呈现封闭型市场表现 ；； 牟平规划重点落在养马岛，且项目偏离核心配配套 ，区域客源亦对项目所属地段不认可； 而项目作为百万平米的超级大盘，必须立足于全全市居住为目的的客源 ，才能实现最终价值； 【城市：巨大的上升空间】 人均可支配收入 4890 5000 GDP总量 山东省 17811 4000 3729 威海 20117 3351 3000 2728 2473 2279 2110 2077 1969196999 东营 1657216572 21312 临沂临沂 19284 1000 淄博 潍坊 17267 0