成都里程xx卡松项目策划提案.pdf

成都里程 xx 卡松项目策划提案 目 录 第一部分 成都房地产市场浅析 第二部分 华阳房地产市场调查与分析 一、华阳概况 二、华阳发展规划实施进程与机会点 三、华阳土地市场 四、华阳房地产市场特征分析 五、项目周边物业分析 第三部分 里程置业之品牌建设思考 第四部分 产品市场定位分析 一、宗地周边环境概述及项目 SWOT 分析 二、目标客户人群定位锁定 三、项目形象定位 四、项目规划建议 五、 物业管理及未来小区生活指引 第五部分 营销大纲 第一阶段：营销造势（导入期） 第二阶段：公开期 第三阶段：强销期 第四阶段：清盘期 第一部分 成都房地产市场浅析 成都市房地产市场经过数量扩张的高速发展阶段、数量与品质并重的相对平衡发展阶段 和品牌年代的竞争性持续发展阶段，市场产品不断更新、开发模式升级换代、产业整体推进、 市场稳定发展；同时政府行为对房地产市场将继续产生巨大的影响，政策和规划主导市场发 展方向，市政重点工程打造市场热点 一、成都房地产市场发展现状 今年1月至10月，成都市房地产新开工面积1281.95万平方米，增长55.1%。 其中，住宅新开工1020.62万平方米，增长54.7%。随着新开工面积大幅增长， 购房者的选择余地将会加大。 同期，商品房销售面积为885.12万平方米，增长2.3%，其中住宅为796.88 万平方米，增长 1.4%，今年以来首次呈现正增长态势。专家分析，前 9 月持续 负增长的原因有三：一是去年开工面积不足的滞后影响；二是国家对房市宏观调 控以来，不少购房者持观望态度；三是去年部分现房价格不够合理，反映在空置 期一年内的“待销房”面积增长。从销售构成来看，1 月至 10 月商品房预售面 积为 770.96 万平方米，增长 21.2%，是销售总量的主要构成者。这表明，销量 由降转升在一定程度上是新开工面积增长所带来的结果。 前 10 月，商品房空置面积 148.56 万平方米，增长 2.5%。从空置的特性来 看，空置期在一年以内的“待销房”为86.32万平方米，增长26.5%；空置期在 一年以上的滞销房和积压房为62.24万平方米，下降18.5%；购置土地面积共计 815.32 万平方米，增长 3.2%。截至 10 月末，拥有的开发土地存量已达 716.61 万平方米。 二、成都房地产市场供求现状 在供给方面，成都市目前的房地产市场呈现一个总体供给规模大、产品结构趋向合理； 旧城改造和新城区互动发展，城区市场逐步向郊县市场拓展；产品供给向多元化和精品化发 展的格局。结合目前的市场情况，需求方面将出现这样一个趋势：40 岁以下的消费者住房 需求最大；外地人在购房比例已增至近50%；二环周围、多层住宅、总价在 15-35万间的商 品房是需求热点。与此同时，郊县与城区、环域、方位、区域的板块竞争也越来越激烈。 三、成都房地产市场发展趋势 展望成都市房地产市场，在 2～3 年内稳定快速发展仍是其主调。 ●商品房总体供给继续保持较快增速 随着我国加入WTO，成都的投资环境的不断改善，更多的投资商和开发商将带给成都市 商品住房市场更为强劲的投资，同时，外地乃至国外的先进的管理技术和开发水平将推动成 都市商品房开发水平迈上新的台阶。 ●商品房总体有效需求继续保持强劲市场支撑 成都市的国民经济一直保持两位数的经济增长速度，良好的经济环境决定了需求的有效 性。“九五”期间，成都市新增人口42万，其中市区新增30来万人。2000年第五次人口普 查资料显示，全市外来常住人口超过百万。庞大的新增人口和外来人口形成对住房的巨大需 求。另外，每年城市4 %左右的住房被淘汰，至少要有同样多的住房作相应补充。同时，随 着城市建设加快，城区“退二进三”的产业结构调整，将使相当数量的市民需要搬迁，由此 引发更大的住房需求。 总体来看，成都市潜在的住房需求在住房补贴政策的实施驱动和二次置业的强烈意向上将得 以释放，有效需求中仍将有超过1/3的份额被外来人口购房需求有力支撑。