项目定位深度报告.pdf

项目定位深度报告 本次提案內容大綱 • 任务阐述与分析 • 区域市场供应分析 • 区域市场需求特征分析 • 区域市场需求趋势分析 • 客户调研分析 • 访谈客户对158地块的认知汇总 • 项目定位深度建议 一任务阐述与分析 具体任务阐述 • 确定项目未来自住/投资客户比例 • 接受项目的客户需求特征描述 • 该项目周边潜在竞争项目的调研分析 • 至明年底，项目客源可能发生的变动预测 • 本项目的价格推断及 预测 • 项目设计方面的修正性建议（ 包括规划、房型、景观、装修 等） 任务分析 解决途径 由于任务的多层次、多角度，故解决问题需采取多种途径。 解决途径 • 途径一 ：供应市场调研分析——周边潜在竞争个案分析(区域市 场供应分析) • 途径二：典型个案调研访谈——确定本项目未来自住/投资客户 比例(区域市场需求结构分析) • 途径三：相关市场因素的变动分析——预测至明年年底本项目 客源可能发生的变动(区域市场需求趋势分析) • 途径四： 目标客户深度访谈——完成能接受本项目的客户需求 特征描述、本项目价格推断及预测、本项目设计方面的修正性 建议 (项目定位深度建议) 二区域市场供应分析 （周边潜在竞争个案分 析） •周边潜在竞争个案选取 典型案例的选取 --上海网球俱乐部和公寓（二期）、西郊林茵湖畔、圣地维拉-- 选取说明： 重点个案－－与本案所处同一区域内，产品类型相近， 销售时间相近，单套面积、单套总价相近的楼盘 参考个案－－周边板块内，与本案产品类型相近的楼盘 美国学校 韩国学校 本案 兰乔 诸翟公园 圣菲 英国学校 网球公寓 西郊庄园 新加坡学校 德法学校 圣地维拉 竞争个案区位图 《上海网球俱乐部公寓二期》 项目概况 ：一期有193套、只租不售，二期216套，由12栋6至8层的公寓组 成其中121套用于出售，其余均为只租不售。 公寓面积：238-351㎡ 平均成交均价 ：16506元/㎡ 主力总价：390－580万元 租金：3500－5500美元/月 销售情况： 二期总上市量121套 十个月销售60套 总销售率49.6％ 租赁情况： 一期193套，出租率88%；二期216套（含出售），出租率44％。 建筑风格：现代 居住人群：以欧美人士为主、有部分亚裔 项目特征： 电梯公寓，单套面积均在230平方米以上，底层、顶层为复式  楼物业管理费：1.9美元/平方米/月  精装修房，装修标准2500元/平方米  会所豪华，会所拥有13片网球场、室内外游泳池、进口食品商店、 诊所、大型餐厅、篮球场等设施，在外籍人士中拥有极佳的口碑，会 所年费为27000元人民币  住宅四周还设有6个小型温水泳池，可24小时使用 • 上市销售情况 名称 纳入网上 已售及已 可售 可售 百分比 已售 百分比 均价 开盘 销售面积 预订面积 面积 套数 套数 日期 上海网球 俱乐部和 9300 8600 700 3 9.09% 30 90.91% 16268 04/