万科虎门项目定位策略提报.pdf

巅峰之路巅峰之路巅峰之路巅峰之路————从地王到楼王从地王到楼王从地王到楼王从地王到楼王 万科虎门项目定位策略提报万科虎门项目定位策略提报 东莞中原事业三部 2010.03.31 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | 1 © Copyright Centaline Group, 2010 汇报说明 阶段性的方案将包括以阶段性的方案将包括以下三个方个方面的内容的内容 ！！ 1、《项目运作发展战略》 2、《专项市场研究》 3、《项目定位深化研究报告》 根据前期沟通根据前期沟通 ，本次报告重点针对项目的本次报告重点针对项目的发展战略发展战略及及 整体定位 ，并在产品规划方面进行延展。 Part C.1 聚焦“虎门新科虎门新科地王” 虎门新科地王诞生传奇历程 万科高调进军西部一线镇区——虎门中心区 2010年1月28号 广深莞佛四地开发商齐聚 竞拍十分踊跃，最终万科于162轮以7.9亿元的高价拿下块。 成交地价高达13042元/平方米 楼面地价更是达到5217元/平方米 较较2007年拍下的虎门地王年拍下的虎门地王——虎门虎门一号的楼面地价高出号的楼面地价高出1704元元//平方米平方米 5217元/㎡的楼面地价意味着什么？ 意味着预期楼价要达到近1.5万/平米 初步的房价成本财务计算： 楼面地价达楼面地价达 （（5217元元//平米平米））  高层建安成本（3000元/平米） 前期费用（500元/平米） 年贷款利息及财务成本（250元/平米） 预期售价要高出虎门1号近71.7% ， 营销费用（450元/平米） 远远抛离市场价格。 各项税费以8%计算（ 800元/平米） 无论如何万科项目都已无论如何万科项目都已 最终该项目的成本在10217元/平米左右 按30%合理的毛利润 被摆在绝对豪宅的位置 项目预期销售价格要在14595元/ ㎡以上 而作为虎门洋房价格标竿的虎门1号，整 体销售均价仅体销售均价元// ㎡㎡，，比万科的开比万科的开 发成本还低1717元/㎡。 Part C.1 核核心问问题思考考 我们的思考—— ““影响力影响力””优势的建立优势的建立 ：： 产品的主导性（以品质为代表）产品的主导性（以品质为代表） 人文精神人文精神人文精神人文精神 （（（（人文精神人文精神人文精神人文精神）））） 东莞第一品质豪宅东莞第一品质豪宅 实现每平米实现每平米实现每平米实现每平米1.51.5万以上的售价万以上的售价万以上的售价万以上的售价 如何树立市场领跑的竞争优势