2011宁兴东港海天国际广场整体营销策略提报.pdf

宁兴东港海天国际广场 整体营销策略提报 宁波开 ——目录—— 市场篇 营销篇 销售篇 ——目录—— 市场篇 开发背景 核心问题 营销篇 销售篇 开发背景——冷市与调整 2011年1月26日“新国八条” ……略， 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 。原则上对已 有1套住房的当地户籍居民家庭，限购1套住房，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，暂停在 本行政区域内向其售房。 ……略。 2010年4月15日 2010年四季度 2011年1月26日 新“国十条”出台后，随着时间的 “取消七折利率”，十五城限购 “新国八条”，对房地产市场提出 推移，政策及细则不断被市场消 令，存款准备将和利率多次上调， 全方位调控，其中以限购政策为杀 化，调控效果逐渐减弱 调控再次加强。 手锏。 限购令是非常时期楼市的非常手段，限购城市在短期内限购政策生效前，出现短期性成交量爆发，但 分析本次调控的措辞及考评方法 ，初步判断2011年前三季度政策性从紧已成定局，全年住宅市场将价 格增长势头放缓，投资性资本是本次调控打击重点，将被迫转向其他投资方向： 住宅市场面临重点调控，住宅投资性需求被强制打压 住宅市场面临重点调控，住宅投资性需求被强制打压 投资性资金面临投资方向重新选择 投资性资金面临投资方向重新选择 开发背景——投资性资金选择方向 根据CRRC（中国不动产研究中心）综合调查结果显示： ——1000余位身价在2000万元到5亿元之间的楼市投资者，早在2009年底就陆续抛售了手上多余和较旧的房产。楼市新政之后， 资金基本处于闲置状态，粗略计算，千万富有的投资者就有数百亿资金被“挤出”住宅地产市场，再加上目前新政出台后，从 房市被迫挤出的资金。粗略估计，从房市逃离后等待投资的闲散资金至少有3000亿元左右 空置资本流向何处？ 股票、基 近期虽然有所回升，但是其不确定性导致投资者近期仍以观望为主，08年 金 金融危机影响近年来投资者心态，更倾向于“有形资产”的投资 黄金价格走势以短期波动，长期上涨为显著态势，但是其增长幅度远低于 黄金 其他类投资产品，收益性为大多数投资者不喜 生活必需 短期有可能获益，但发展到一定程度后必然引起政府干预，风险性较强 品 综合来看，在住宅市场投资受限的情况下，商业地产成为了游资流入的重要方向 开发背景——商业地产的契机 新政背景下商业地产及住宅地产购买条件比较 产权限制 贷款年限 首付限制 贷款利息 商业地产 40年 10 50% 基准利率 30%（3成为 理论值，银 首套住房