2008年上海市双清路项目汇报.pdf

台州市三区房地产市场调研报告 争锋撰写 2006年5月 引 言 2006 年 5 月中旬左右，我司针对台州市椒江、黄岩和路桥 三区，以一级市场为主的房地产市场调研，本次调研采取走访方 式，目的针对在售楼盘项目价格、销售率等作为主要调研内容， 以期本次调研给开发公司项目销售运作提供一定帮助。 由于一般市场调研中，人为和信息不对称等因素较多，我司 将全力确保调研数据的准确性，并在未来项目策划协助中不断适 时修正调研数据。 目 录 中国房地产市场发展现状分析……………………P2～P16 台州市经济、房地产情况简析……………………P17～P21 台州市三区代表楼盘个案分析……………………P22～P46 台州市房地产市场分析……………………………P47～P55 总结…………………………………………………P57 1 一、中国房地产市场发展现状分析 （一）宏观把握中国房地产发展周期 1、土地价格飙升 中国房地产价格自 1998 年以来，持续 7 年以百分比两位数的 速度增长。从2002年至 2005年，全国住宅用地平均价格指数在五 年间上涨了 54.2%，京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以 上，杭州则超过了200%。这其中有正面的推动力，如经济发展、居 民购买力增强、供求关系变化、农村城镇化等，但其间也蕴藏着大 量非理性繁荣的因素。 2、中国房地产发展的波动周期与频率 由于房地产产业链条较长，产业关联度较高，上游涵盖钢材、 水泥、物流等行业，下游包括建筑、装饰装修、物业等行业，是经 济发展的支柱产业，容易引发大量投资；房地产业是资金密集型产 业，与金融业又属于捆绑型关系，地产金融风险会过分集中在商业 银行体系；房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性，同时兼有 投资和消费的功能，房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽。 正是房地产这些属性，使得房地产经济成了国民经济的领头羊， 然而这只羊既能把经济引领到康庄大道，也能带入泥潭和深渊。 当然经济发展不是无序的、不可把握的，更不是什么桀骜不逊 的怪物，具有自身的规律性和客观性，是可预测和管理的。 管理房地产经济的关键是要建立监测、防范和预警机制，要特 别注意其周期的规律和危机前的征兆，做到防患于未然。 市场经济国家和地区的房地产均具有很强的规律性，当然由于 各国的经济发展程度、地域环境、文化生活等情况不同，房地产波 动周期和频率也不尽相同，甚至差别很大。如美国的房地产波动周 期一般为 20 年，10 年左右为上升期，10 年左右为下滑期；日本为 10年，6～7年上升期，3～4年下滑期（金融危机、经济危机除外）；