皇府御园项目策略报告.pdf

皇府御园项目策略报告皇府御园项目策略报告 存存 在在 问问 题题 通过对皇府御园项目的研究 涉及产品、环境及营销方式等系列条件 我们发现本案存在着我们发现本案存在着 三个方向的问题需要完善。 问题问题-11 形象定位有待明朗化形象定位有待明朗化 问题问题-22 营销推广有待系统化营销推广有待系统化 问题问题-33 视觉表现有待冲击化视觉表现有待冲击化 解解 决决 之之 道道 解决解决-11 形象定位明朗化形象定位明朗化 1、项目环境解读 ““得天独厚得天独厚”” 的资源环境 项目位于环岛路南路黄厝路段，直面12.8公里长的海景观光路道，依山面海， 自然景观资源得天独厚。 西北侧——靠依云顶山脉，会展中心、游艇码头、观音山，张弛有道。 东南侧——直面马拉松参赛道、椰风寨景观、黄厝浴场及东海域，景观优越。 西南侧——国家会计学院、五星级维多利亚酒店、亚洲海湾酒店，配套丰富。 东北侧——部队“将军楼”、云海山庄、云海度假村，品味相投。 2、产品特征解读 厦门 “唯一” 的纯别墅社区 本案共本案共193193户户，，其中其中103103栋独栋别墅栋独栋别墅，，每栋地上建筑面积每栋地上建筑面积544544，㎡，地下建筑地下建筑 面积200～510㎡，可使用面积区间750～1850㎡；8栋叠加别墅，共90户，层数 5～7层层，每户面积每户面积350～500㎡。 纯粹性——社区为纯别墅建筑，仅由独栋别墅及叠加别墅组成。 规模性规模性——总建筑面积约总建筑面积约1414.55万平米万平米，，为厦门区域规模最大的别墅群为厦门区域规模最大的别墅群。。 配套性——国际双语幼儿园、网球场、8000 ㎡ 豪华会所、人工湖，顶级私享。 稀缺性稀缺性——位于环岛路风景区位于环岛路风景区，上述纯粹化上述纯粹化、规模化规模化、配套化配套化，在加上国家在加上国家 的限墅令，使得能与项目相比拟的产品甚少，尽显项目的稀缺。 3、SWOT分析 S-优势优势  依山观海，景观资源天独厚；  厦门最大纯粹别墅群，社区配套顶级  东海岸高档住宅区，区位优越；  尊享会展-环岛路版块国际化配套；  半小时便捷生活圈，交通通达性佳。 W-劣势  开发商品牌形象在厦门影响力稍弱开发商品牌形象在厦门影响力稍弱；  附近配套设施较少，生活较不方便。 OO-机遇机遇  国家“限墅令”，使别墅类资源地产更为稀有；  厦门东海域高档居住氛围逐步形成，区域利好预期高涨；  本案为厦门目前唯一大规模纯别墅项目。 TT-威胁威胁  高端楼盘/类别墅将分流一些高端客户群；  项目体量大项目体量大，单套总价高单套总价高，开发周期长开发周期长；  大经济环境不景气，目标客户购房相对谨慎。 4、核心竞争力提炼 厦门厦门 “独独一无二无二”最大纯别墅领域最大纯别墅领域 11、面海依山面海依山，稀缺有氧生活稀缺有氧生活；； 2、世界最美的马拉松跑道——环岛路； 3、12.8公里长的海景观光道。 5、目标客户研判 本项目属高档的纯别墅社区，面对客户一定是较为高端的客群， 而就厦门本地现有的富豪难以完全消化本项目的体量，因此本 项目的客户群必须放眼于整个海西区域。 独