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房产买卖合同管理中执行监管机制构建 摘要：在市场经济条件下，房地产开发商和购房者都属 于微观经济主体，他们都有各自的利益诉求。为此，仅依靠 他们自身建立起的执行意识难以满足现实之需；且在信息不 对称条件下，开发商往往具有更强的市场议价能力。这就意 味着，须引入第三方主体来协助履行执行监管的工作。在监 管机制构建中，应围绕着开发商、购房者、第三方等三个方 面展开。 关键词：房地产合同；监管机制；开发商；购房者 中图分类号：F293.3文献标识码：A 1对房地产买卖合同特点的认识 这里首先需要就房地产买卖合同的特点进行认识，从而 为讨论执行监管机制提供切入点。具体而言，可归纳为以下 四个方面。 第一，该合同以房地产为标的物。房地产买卖合同只能 以房地产为标的，由于房地产具有不同于其他一般商品的特 殊性，也决定了房地产买卖合同具有其特殊和复杂的一面。 第二，该合同是一方转让房屋所有权及其土地使用权的 权利，另一方则以支付货币为对价，否则就不是房地产买卖 合同，而是其他合同。 第三，该合同处分的是房屋所有权及其土地使用权。房 地产买卖合同与其他买卖合同的不同之处在于房屋是附着 于土地上的不动产，房屋所有权转移时，根据房地产权利一 致的原则，土地使用权也随之转移。 第四，房屋买卖合同是法律所规定的一种要式合同。由 于房地产买卖合同不同于一般的买卖合同，标的物所有权的 转移不以交付为标志，而是以办理相关的房产过户手续作为 标志，也就是说该合同处分权利的结果是以房地产行政主管 部门进行房地产权属登记并依法确认房屋归属关系为要件。 所以，房地产买卖合同是一种要式合同。 2认识引导下的执行监管目标定位 在以上认识引导下，有关目标定位可界定为以下三个方 面。 1开发商方面 上文已经提到信息不对称问题，即在合同的执行中开发 商拥有更多的私人信息，从而使得购房者往往处于信息弱势 地位。在这样的地位不对等状况下，开放商可能实施机会主 义行为。从实践层面来看，这种机会主义行为具体表现在延 迟交房时间、更改小区绿化面积、未按合同要求建立相应的 公共设施等，当然也包括建筑质量问题。因此，在构建执行 监管机制时须增强开发商的参与意识，这样才能在根本上规 避监管缺位的现象。由此，站在开发商的角度应在建立社会 声誉度的要求下，自觉履合同行监管行为。 2.2购房者方面 已知在信息不对称和法律行为履行上，购房者都处于绝 对的弱势。但从当前各地所反馈出的信息来看，建立“业主 维权委员会”则是一个不错的选择。这种基于团队行为的业 主集合，可以融合各自的社会资源和影响力，增强对房地产 开发商威慑能力。从而，提升在合同监管中的议价能力。因 此，这一方面的目标可概括为：通过建立集体行动路径，来 锁定购房合同中要件的履行情况。不难看出，从我国房地产 买卖现状着手，在低成本运作下最好就是建立上述目标。 2. 3第三方方面 抛开现有法定仲裁机构不论，如何引入民间第三方监管 组织则是值得思考的问题。毕竟，在我国城镇化进程中有关 房地产买卖合同纠纷数不胜数，若都依靠法定仲裁机构的话 将延缓解决时间，并增加买卖双方的交易成本。因此，可以 尝试建立以授权的中介组织面貌出现的第三方机构，首先出 面协助监管、协调的机制。因此，这里的目标定位则包括： 在授权范围内跟踪监管开发商的合同履行情况，并在规定的 信息平台上向购房者发布；同时，为购房者提供利益诉求渠 道，来通达房管部门。 3目标定位下的监管机制构建 根据以上所述并在目标定位下，监管机制可分别从以下 三个方面展开构建。 1开发商监管机制构建 正是因为开发商存在着自身的利益驱动，因此需要从两 个途径上来构建开发商的监管机制。 声誉约束途径。房地产开发商作为厂商的一种类 型，必然需要树立品牌效应，通过品牌效应的释放将提升他 们的盈利能力，而这在当前房地产调控下显得更为重要。为 此，在日益竞争的市场环境下必然能推动开发商强化合同监 管意识。可见，这实则是同行竞争倒逼下的行为选择。 行政规制途径。行政规制主要由法定仲裁部门给 予监管，由于其无法履行跟踪监管职能，因此可以面向购房 者建立利益诉求通道，从而来根据反馈的相关信息建立起预 警机制。 购房者监管机制构建 这里需要明确，购房者往往都有自己的职业和生活，因 此在长周期的商品房建设中无能力、也无必要建立起跟踪监 管行为。因此，他们往往会在交房验收环节来考察合同的履 行情况。这时就存在一个现实, 行情况。这时就存在一个现实, 即暴露出来的问题已成为即 定现实难以改变。为此，可以通过建立“业主团队”来实施 集体主义行动，并在利益补偿机制配合下来履行跟踪监管活 动。具体表现在，选择部分当地业主组成跟踪监管团队，并 在其他业主的维权基金提供下履行上述活动。 3.3第三方监管机制构建 关于本文所指出的第三