7房地产市场经营.ppt

第七章 房地产市场经营 房地产市场的特性和类型 房地产出售 房地产出租 房地产营销组合 第一节 房地产市场的特性和类型 一、房地产市场的特性： 1.非“物流”性。 2.房地产市场的统一性。 3.房地产市场的区域性。 4.房地产市场的兼容性。 5.房地产市场的不完全开放性。 6.房地产市场供给的稀缺性。 7.房地产交易经纪人服务的普遍性 二、房地产的市场类型： （一）按市场经营方式分： 1.买卖市场。 2.租赁市场。 3.抵押市场。 4.换房市场。 （二）按市场交换层次分： 1.一级市场。垄断经营性质，纵向流通。 2.二级市场。经营性质，横向流通。 3.三级市场。消费性质，横向流通。 （三）按市场活动对象分： 1.地产市场。 2.房产市场。 3.资金市场。 4.劳务市场。 第二节 房地产出售 房地产出售包括：房产出售和地产出售（使用权） 一、房地产价格构成： （一）房地产理论价格：房屋成本费、计划利润、税金等。 1.房屋成本： 土地开发费用（征地、拆迁） 前期工程费（勘察、设计费、三通一平费） 建安费（直接费、间接费、利润、税金） 基础设施建设费 公共配套设施费 开发间接费用 2.计划利润 3.税金 （二）市场价格 市场上房地产价格除受其造价成本影响外，主要还受市场供求关系的影响。 （三） 影响房地产价格的因素 1.供求关系的变化。 2.房屋建筑类型不同。 3.房屋建筑地段、朝向与楼层的不同。 4.交通便捷程度、环境因素等。 5.房屋使用性质的不同。 6.房屋投资贷款利率的不同。 二、房产出售的方式 （一）现房买卖：新、旧房产成品买卖。 有下列情况之一的房产不能进入市场交易： 1.有产权纠纷或产权不清。 2.已批准为国家建设征用地段内的房产。