杭州房地产项目成本分析报告42个楼盘面临亏本困境.PDF

[键入公司名称] 杭州市房地产项目成本分析报告 42 个楼盘面临亏本困境 浙报传媒地产研究院 [在此处键入文档摘要。摘要通常为文档内容的简短概括。在此处键入文档摘要。摘要 通常为文档内容的简短概括。] 重要结论： 1、杭州市区共有42 个项目正处于亏损 （含疑似亏损）困境。 2、目前杭州房地产市场在售、将售的亏损项目（含疑似亏损）中，2013 年拿地项目占了 一半以上。 3、2013 年杭州市区成交的全部宅地中，亏损地块（含疑似亏损）占比23% 。 4、亏损项目（含疑似亏损）中，杭州本土开发商项目占比31%，外来开发商项目占比69% 。 5、有7 个亏损项目 （含疑似亏损）为外来开发商首次在杭州市区拿宅地。 执笔/浙报传媒地产研究院 高级研究员 高光蕾 专业指导/丁建刚 杭州楼市在2013 年全面回暖，商品房成交量创历史次新高，多板块楼面地价创历史新 高。然而，2013 年四季度楼市温度骤降，使许多2013 年争来、抢来的高价地可能面临亏损 困境；2010 年以后拿地的部分项目也存在着同样的困境。 本报告梳理了2010 年以来在杭州市区拿地，且目前仍在亏损销售或有极大可能面临亏 损困境的商品住宅楼盘。以下为本报告中界定的几个主要概念和计算方式： 1、 亏损：累计销售价格显著低于该项目销售成本价（Y ）超过10%，收回成本希望 渺茫。 2、 疑似亏损：累计销售价格低于该项目销售成本价（Y ）在10%以内，仍有可能收 回成本。 3、 预计亏损：项目暂未销售，但该项目预计销售价格显著低于该项目销售成本价 （Y ）超过10%，收回成本希望渺茫。 4 、 预计疑似亏损：项目暂未销售，但该项目预计销售价格低于该项目销售成本价 （Y ）在10%以内，仍有可能收回成本。 5、 对尚未上市的楼盘，其预计销售价格本报告以现阶段该项目所在区块及项目定 位做保守预估，这种预估是以时下为节点，静态的预估，且存在着一定的主观 性。 6、 项目销售成本价（Y ）=[拿地价格（A ）+财务成本（B）+商品房建设成本（C ）+ 保障房建设成本（D）+销售税费（E）+运营成本（F）]/可售商品房面积（X ）。 其中，财务成本2013 年以后 （含2013 年）拿地项目统一按总投入的8%计算， 2013 年以前拿地项目每增加 6 个月财务成本递增4% ；商品房和保障房建设成 1 本均按 3500 元/平米计算；销售税费按销售成本价的 10%计算；运营成本按销 售成本价的5%计算。 7、 项目销售成本价（Y ）均为毛坯商品房售价。 8、 商住项目的销售成本价计算将商业部分与住宅部分均视为可售，一并计算，在 界定亏损情况时适当考虑商业部分的影响。 据统计，杭州市区共有42 个楼盘正处于亏损 （含疑似亏损）困境。亏损楼盘的具体信 息详见下表： 杭州市区亏损 （含疑似亏损）楼盘详情表 拿地楼面 配建保障 预计保本 累计销售 序 项目所在 其他出 亏损情况判 楼盘名称 拿地时间 价（元/平 房面积 售价（万 均价（万 号 位置 让条件 断 米） （平米） 元/平米） 元/平米）