武汉2017上半年房地产市场研究报告.pptVIP

武汉策源市场研究部 2017年7月 2017上半年 武汉房地产市场研究报告 第一章 《宏观环境》 第二章 《土地市场》 第三章 《商品住宅》 【目 录】 第四章 《市场预判》 Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ 经济结构性风险加大，金融逐步收紧；全国政策收紧，武汉政策跟随；房企量变加速，质变可期；城市发展引来高速发展期 武汉土地市场量升价控，地王难现；三环外成交主力，中心供地放量；房企拿地门槛不断提高；土地热度外溢至部分三线城市 调控效果显现，供需回落，价格企稳的温和表象下，市场实际热度未降反升，刚需项目跑量大，高端项目“逆市”热销 下半年政策收紧概率价大，供应集中放量、缓解供求矛盾，受高端盘入市影响，价格出现结构性上涨 第一章 宏观环境 经济运行 政策导向 行业动态 城建规划 1.1 经济运行 挽救全球低迷的实体经济，而创造出的低利率环境，释放的流动性， 并未能成功促进实体经济的全面复苏 全球经济 现象一：全球低利率已成常态，资金的脱实向虚形成“资产荒“ 本轮全球经济复苏利率和价格的因素都发挥了重要的作用， 在实体经济回报率低迷的背景下，宽松的货币政策对于投资的推动作用相对有限，资金的脱实向虚是全球性的现象。 全球范围的资本流动，使发达经济体的长端利率之间保持了较高的关联度。伴随着国内货币宽松带来的“资产荒”，日本与欧洲的投资者不断加大海外资产的配置力度，而美国的长期国债也成为了重要的选择，未来国内资金流出压力大。 可以看到在本轮经济复苏启动之前的2016年上半年，中国、美国和欧元区房地产行业增加值对于名义GDP的贡献率都出现了非常明显的提升。 全球经济 现象二：全球经济出现小阳春，房地产受益最明显 全球经济现已从低迷状态发生转变，房地产推动作用明显； 在全球范围内的低利率环境下带来的房地产市场回暖以及相关需求的好转，是本轮全球经济复苏的重要推动力之一。 中国经济与全球经济同步，经济结构风险与金融风险相伴相生 国内经济 一季度中国经济增速6.9%，连续两个季度回升，超出预期。一季度经济有可能是经济下行过程中的一个小反弹，二三四季度再上升概率不大。未来受房地产政策加码、出口形势和金融去杠杆等政策影响，将逐步走低，完成全年目标没有问题，2017年中国经济发展将是前高后稳的一个过程。 2017年上半年固定资产投资与房地产投资增长超预期，房地产业与金融业占经济发展比重过大，投资环境存在较高风险。信贷收紧、房地产持续加码，去杠杆，市场维稳将是国家政策的主旋律。 经济结构：2017年上半年国内经济短期上行，房地产业占经济发展比重过高，结构性风险加大 短期经济越好，政策上防风险力度会越大，去杠杆防范金融风险，保证经济和社会稳定发展 国内经济 金融货币：中国货币当前已经进入被动式“缩表”阶段，流动性收紧成为大基调 我国货币当局总资产与我国官方外汇储备具有趋同性，从M2增速来看，下降趋势难改，2017年5月M2增速为9%。 国内经济 影响一：金融去杠杆提速，导致房企融资难度持续加大，资金压力凸显 社会融资规模增量持续放缓，新增人民币贷款趋于稳定；PMI指数回稳，为楼市调控提供了良好的环境。 2015年至今均值 数据来源：中国人民银行、武汉策源市场部 国内经济 影响二：率先房地产去杠杆，房贷利率持续上行，信贷政策趋紧 楼市信贷调控不断收紧，房贷利率也继续上行。银行部门对于降低杠杆率、化解银行系统性风险的决心， 接下来的信贷政策仍将是偏紧的，而首套房贷款利率上浮就是一个重要表现，未来银行放款速度很可能取决于谁能接受较高的利率 数据来源：融360、武汉策源市场部 经济运行小结 从国内外经济发展形势来看，房地产市场风险的防范、去杠杆的必要性很大 房地产市场受宏观经济、货币收紧的直接影响，未来调控取趋严的态势将持续 全球经济持续低迷阶段 防风险是关键 中国经济结构性风险加大 金融收紧逐步加码 1.2 政策导向 全国政策 刺激 维稳 严控 2016年10月至今 2016年3月-9月 2016年2月以前 2015年3月 2016年7月 2016年12月 全国两会：稳定住房消费，支持自住及改善性需求 经济工作会议：化解房地产库存，稳定房地产市场，去库存上升至国家战略 2015年12月 2016年2月 中央政治局会议：要有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策,未来因城施策也将更具体、更细化 2016年4月 全国两会：支持居民住房刚性需求和改善性需求 中央政治局会议：首次罕见提及“抑制资产泡沫” 经济工作会议：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落 2017年3月 全国两会：坚持因城施策去库存，坚持住房的居住属性，加强房地产市场分类调控 2016年9月 张高丽主持关于16个热点城市房地产调控专题会，