商业地产项目策划案.pptVIP

启动区位及规模 原则： 1、进入性、昭示性优先 2、控制规模，制造稀缺，不大于10万平米建面 启动区 2002.10 6万M2 9万M2 9万M2 2005.5 第一期 第二期 10万M2 2003.5 2003.10 2004.5 2004.10 第三期 第四期 8万M2 5万M2 确定项目东北角临新宁路和清新大道处为启动区 案例 广州雅居乐 注：启动区要结合最终的规划方案后再确定 结合清新山水资源丰富的特点，合理营造山水资源，通过产品创新和制造市场稀缺的手法，以高端形象入市，确立市场领导地位。 创新小高层 普通小高层 连排别墅 市场小高层产品供应量少，有一定的稀缺性 创新性小复式单位，空中别墅单位 标杆建立 市场引爆 ，建立地位，树立标杆，创建品牌 原则： 1、制造稀缺性 2、多产品有机组合。扩大客户层面。打造清新和谐、温馨的社区居住环境。 3、高姿态入市。树立形象，制造价格标杆。 产品定位 剖面示意 特色小高层： 1）外廊式布置 2）6米层高不算面积增加实用率 3）错层小复式，客厅层高4.5米，其它空间3米 4）考虑老年人需要，部分户型可做平层 假日赛维纳（GOLF公寓） 位于观澜湖GOLF内 总建筑面积：34216m2 基本单元58m2 可拼合最大面积为230m2 外墙微倾，与下部退台照应，立面处理参考下图 小高层的主力产品如何建立市场稀缺性，成为项目成败的重点 产品意象 特色小高层 产品意象 创新性小复式 改房 改房 改房 改房 改房 小复式附加值高，入户花园赠送8-14个平米，可改一间房 270度景观阳台，120平米左右的小复式。 连排TOHO 可借鉴点： 餐厅、客厅间完美利用内庭院景观，客厅南北通 利用次卧与主卧间的跃式设计，使客厅层高达到3.9m 内庭院 解决了采光问题 产品意象 联排TOHO 可借鉴点： 餐厅两层通高，并利用天窗采光 利用客厅与餐厅的跃式设计，使客厅层高稍高 楼上独立主卧空间+南向大露台 餐厅两层通高 三层为独立主卧 南向大露台 产品意象 启动配套 对未来的市场的发展有一定的预先性，在规划中保证相关功能的预留与弹性。 原则： 1、“以点带面”的模式，配套，形象先行，强势牵引。 2、人气聚集和轰动效应，先期展示提升价值 特色商业街 1 高级会所 2 社区生活广场 3 社区营造景观带 4 其他相关市政配套 5 教育配套（学校） 6 社区生活广场 会所中泳池 关于形象 形象思考 着力打造一个风情小镇 形象关键词： 现代感 欧式风格 浪漫风情 丰富明快的色彩 细节 山水生态 山花尖顶，欧式坡屋面，拱顶，尖塔，法式建筑元素演绎别样浪漫风情。 形象意象 造型 外立面要有强烈的视觉冲击性，彰显昭示性。 白，米白，米黄，橘红，深褐，丰富的色彩鄣显浪漫情怀。 形象意象 外立面、色彩 檐口，窗套，阳台，花台，注重细节。 细部更见品质，强化细部处理，以提炼欧风韵致代替建筑符号的粗俗堆砌 形象意象 细节—点滴之中成就精品 园林意象 法式园林设计 林荫环道应当成为区内园林的重要组成部分，对林荫环道的设计是此次园林设计的一个重点。 有休息座椅的单边人行道 车行道采用人行道的处理手法，成为一道景观 环道旁点缀别致的小景点 园林设计 元素一：林荫环道 采用“现代生态”的风格，通过硬质景观现代材料的运用与软质景观原始自然的对比，产生强烈的视觉冲击力，给人以震撼，充分体现品质感。如用玻璃作栈桥，用混凝土处理自然水岸线等等。 现代生态意味着从现代与生态两个方向出发，将两种不同感觉的元素揉合在一起 节点之二 园林设计 元素二：景观节点 节点之一 引水入户，水成为建筑庭院中最重要的组成成份。 山水成为建筑表现最重要的背影元素。 园林设计 山水建筑—山水成为建筑设计的必要元素 完全亲水平台 户户见水，营造尊贵水生活。 园林设计 山水建筑—建筑与水系最大限度的融合 瀑布，双层水景概念 设置立体园林，丰富景观层次 台地式水景 立体水景车库 园林设计 山水社区—立体山水园林设计 具流水韵味的木板桥，雕塑，水底遍布的卵石，无不体现出传神的浪漫意境。 园林设计 山水庭院—精巧别致的小品配合园林山水，营造“日子缓缓，生活悠悠”之氛围 园林设计 山水文化—创意会所，构筑社区特设山水文化 关于营销 直销客户资源 营销模式 市场领导者的大盘旺销模式 提升产品附加值 形象至上 产品稀缺，创新性 简单而纯粹，建立通畅的客户渠道 多产品形式，客户跟着客户 渠道营销 直销客户资源 随着项目开发，本项目的客户范围逐渐扩大，层次不断提升，客户类型多元化 本项目除体验营销—即项目全方位展示外，针对客户变化情况，更重要的是渠道营销—直销的客户资源 拥有大量的直销客户资源 客户渠道是关键 在珠三角区域拥有大量的豪宅客户资源 客户资源 豪宅客户已储备