大沙120亩商住项目市场及定位报告.ppt

* 产品定位 伍 产品定位 【物业类型定位】 1、本次项目地块处于大沙改造片区的最南端，在大沙片区整体发展规划定位上是”滨江高尚居住区“功能为主，也即以居住为主，商业为辅的功能定位。 2、项目地块周边环境被山体及水道所包围，商业价值不大，但对于居住来说，江景山景资源是一个不可多得的景观优势。 3、从大沙片区现状来看，现商业气氛集中在片区中部的朝阳路及光明路两侧，未来的商业部分集中在片区中部。 项目地块 山体 河道 基围大道并未打通对接黄岐的沿江路，商业价值不大，景观价值高 大沙商业气氛集中在片区中部的朝阳路及光明路两侧 民居 商业集中 商业集中 产品定位 【物业类型定位】 主要的进入通道 未打通 未打通 4、从项目地块交通条件来看，目前进入项目主要的道路是大沙路，连接片区中部的光明路，向南转向项目后，基围大道对外连接还未完全打通。 本项目 1、项目地块在片区定位”滨江高尚居住区“。 2、项目周边环境导致商业价值不高。 3、现状商业集中在朝阳路、光明路两侧。 4、现状路网不支持未来商业气氛形成。 产品定位 【物业类型定位】 项目总体功能定位：居住为主，商业为辅 物业类型：高层洋房、社区商铺（以裙楼沿街商铺为主） 住宅面积配比建议：住宅面积占项目绝大部分，除去公共配套及物业配套面积后，住宅面积约在260000平方米左右。 住宅户型建议以中小户型为主，满足刚需，90-100平方米的三房为主力户型。 商业物业类型定位建议：以街铺为主，不设置集中商业，进深不宜过大，12-15米为宜，建议沿地块中间道路设置，基围大道不设置商铺，初步测算商业面积在12000平方米左右，长度在800米。 车位配比建议：1个车位/100平方米建筑面积，总约2700个左右。 竞争市场 【竞品分析】 供应方面 目前项目合计推出14座楼体，合共1315套81-138㎡二至四房户型，主力户型为100-109㎡左右的三房。 去化方面 项目100-109㎡货量相对较大，占总推货量的33%，去化率达到100%，体现了该户型产品面积和价格合理，市场对于舒适三房的需求比较热烈； 80-89 ㎡ 和120-129 ㎡ 产品货量接近总货量的一半，而紧凑三房的90 ㎡产品货量和去化都比其他低。体现舒适2-3房是市场的首选。 御金沙 相对于紧凑型的设计，刚需客户则追求性价比更高的户型设置合理的产品 竞争市场 户型特征 优势： 三房单位户型比较方正，空间布局合理，动静分明； 饭厅与客厅、阳台连通视野大，室内宽敞明亮，在阳台可尽揽一线山景； 各个功能之间的过渡地带自然，提高了空间的使用率。部分单位的双阳台设计使单位更加通风明亮。 劣势： 缺少生活阳台，给日常生活带来不便； 靠路边的户型可能受噪音影响较大。 御金沙 107㎡三房两厅两卫 84㎡,两房两厅一卫 产品特色：户型设计舒适方正，多为南北对流，大部分都设计入户花园 【竞品分析】 项目指标 总建筑面积：90万㎡ 容积率：2.8 绿化率：35% 优势： 产品丰富，瀚海组团三至四居120-173平米，海洋之心组团三居94-96平米，英伦堡别墅组团288-433平米； 绿化较多，品牌开发商，适合刚需客； 超宽楼距，南北对流。 劣势： 交通不便，步行至地铁站较远，公交线路少。 竞争市场 【竞品分析】 保利西海岸 产品卖点：滨江高尚社区 户户揽江望山 竞争市场 【竞品分析】 保利西海岸 售 罄 在售楼王 二期楼王240㎡双证单位，均价2-2.2万元/㎡ 四期 【英伦花苑】 三期【汇海】 一期 【星海】 三期【汇海】超网签指导价，目前处于封盘状态，其中东北面5栋和中间8、9、10栋待推，其他5月份交楼。目前均价2.2-2.3万元/㎡。 一期【星海】已 经入住，前期均价1.2-1.3万元/㎡。 二期【瀚海】 封盘 N 在售122栋住宅，售价1.8-2.1万元/㎡，别墅售价2.8-5万元/㎡ 122 目前在售四期【英伦花苑】观山揽墅小洋房122栋，分A、B两梯，面积涵盖80-96㎡两三房，楼高33层， 2梯6户，货量约384套。 B梯于12年12月推出，A梯于13年4月29日推出。 销售价格：1.8-2.1万元/㎡（带2500元精装修） 销售情况：4月29日开盘，3日内南向单位去货128套，截至5月15日，网签消化近5成。 另外项目在售1-76栋、79-98栋、143-151栋290-400㎡双拼、联排别墅，均价2.8-5万元/㎡，共105套，目前余货24套。 竞争市场 【竞品分析】 保利西海岸 别 墅 122 四期 【英伦花苑】 售 罄 123 124 103-114#别墅待推 103-114栋别墅，面积涵盖290-318㎡，共12套，待推。 下批产品123和124栋/33层，预计均价2.3-2.4万元/㎡。 竞争市场 【竞