2017年4月上海宝山区殷高西路333号项目市场研究与定位报告.pdf

宝山区殷高西路333号项目市场研究与定位报告 2017.04 目录 Part01 现存问题分析 现存问题分析 Part02 宏观市场研究、商业市场研究、项目自身研究、消费者研究、 经营层面解决方案 项目定位 Part03 建筑规划层面问题及解决方案 建筑规划层面解决方案 Part04 落位方案、财务分析 落位方案与财务分析 Part 01 现存问题分析 问题列举 问题一：现有业态混乱，鱼龙混杂，假货横行，配比不合理，零售比重过大。对项目内部的经营业态缺乏 管控，给人以杂乱的感觉。 3F 空置 空置 停车场影院在建 停车场 2F 空置 皮革城 专业市场形态，档次较低 1F 服装（部分） 运动城（部分） 零星散售，仅有部分店铺开业， 品牌档次低 B1 美广（部分） 永辉超市 新开业，档次一般，经营 整个商场人气最旺的部分 情况较差 大卖场业态是相对独立的自我生存 型业态，对其他业态的依赖性较少。 问题列举 问题二：管理混乱，广场特卖无规划，拖低项目整体档次，阻隔东西人流互动。 广场内搭建的临时商铺 问题列举 问题三：商场内部规划布局不合理，缺乏有效联动。 美食广场 主动线 B1层美食广场作为一种能够引导人流的目的性业态， 难以使用 占据了该层西区的最佳位置，内部主动线的设置使得 空置 餐饮后厨区 餐饮的后厨区直接面对南面商铺，导致南面商铺难以 难以使用，空置 使用，西面内部的商铺也处于空置状态。 后厨区 南面空置商铺 商铺现状 问题列举 问题四：动线布局不合理，水平动线过长，过直，缺乏变化，主副动线无明显区别；垂直动线过少 ，并且 无明显标示。 泰国芭提雅海滩中央百货动线设置 本案2F动线设置：单侧主动线达170m且无节点设置，远远超出消费者的承受极限。 约170m 约170m 总结 可以发现，项目现实问题较多，主要可以分为经营和建筑规划两个层面。 经营层面问题列举 无区间主题划分，给人以凌乱的感觉； 业态混乱，鱼龙混杂，配比不合理； 品牌档次低，假货横行，对消费者吸引力不强； 对项目内部的经营业态管理失控，给人以杂乱，凌乱的感觉； 广场特卖无规划，阻隔东西人流互动。