世纪城商业策划报告-世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告内容资料.pptVIP

* 营销举措2：产品包装 方式一：卖商业街物业； ——“东方魅力”商业街，“地块升值潜力”……。 方式二：复合型金融投资产品 ——“东方魅力”商业街，“地块升值潜力”， ——东莞2004年最有吸引力的金融投资产品 ——最低首期，最高投资回报率的东莞商业物业投资品种 操作方式 1 * 操作方式 拉高未来价值，降低现有的置业门槛； 帐面定价=实收均价/79%； 购房时发展商一次性按照7%的年租金回报率支付三年租金； 客户购买商业物业后由发展商统一招商经营，三年后可收回经营权自用； * 案例分析 假设某铺位面积：40平方米，实收均价20000元/平方米，总价80万。 普通销售方式：首期四成，32万， 卖金融产品：售价=20000/79%=25316元/平方米，总价1012640万； （首期四成应付，405056万）； 一次性返租三年抵扣首期 年回报率7%，返还款212654万； 客户实际缴纳首期款192400万，相当于19%； 降低首付； 年回报率高出市场一般水平的80%； * 营销举措3：挖掘老客户 老客户投资计划: 1、老业主购买商铺的的额外回馈措施； ——2%额外购房优惠措施； 2、购买商铺和住宅的客户特别优惠措施； ——3%额外购房优惠措施； * 营销举措4：业态招商规划 B1-4 B1-3 B2-2 B3-2 B1-2 B1-1 B2-1 B3-1 车库 车库 银湖路 一层 B1-4 B1-3 B2-2 B3-2 二层 国际一线品牌折扣店 东方魅力酒吧特区 餐饮类 美容服饰特区 茶馆、咖啡馆等等 运动特区 儿童迪士尼特区 日常购买类、如医药等 书吧等日常服务特区 锁定目标招商（如肯得基、麦当劳） 同一品牌，招商时承诺在商业借不出现第二家； 进行清晰的分区，如精品区，餐饮区，清吧特区、金融区等等，并增加临街面集中排烟的设施，保证临街面有做餐饮的可行性； ——“点”对“点”有效控制经营风险的模式 * 营销举措5：一本商铺投资价值报告 《泛世纪城生活圈商业投资价值报告》 报告的结构设定： 泛世纪城生活圈的由来； 专业的招商规划； 街铺投资技术分析 全街铺，零风险投资产品； 最适合东莞人的投资物业品种； 财富的贮存地； * B1-4 B1-3 B2-2 B3-2 B1-2 B1-1 B2-1 B3-1 一层 B1-4 B1-3 B2-2 B3-2 二层 营销举措6：1-2层商铺组合操作计划 二层和一层打通捆绑销售，联动解决传统二层经营和销售的难题； 一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值，并利于销售； 方式：下铺+上铺 方式一 方式二 * 营销实施方案 东方魅力商业街展示攻略 营销组织攻略 ——以“国际化”，“时尚”为核心的展示要求； ——最大限度利用御膳坊； ——以新闻发布会为推广的引爆点，逐步蓄客，集中解筹。 * 世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告 呈：东莞市世纪城商住开发有限公司 * 商业物业目标沟通 世纪城千亩大盘商业物业运作目标： ②项目整体增值：形成对世纪城整体项目运作的价值支撑； ①利润的重要来源； ③展示价值； ②成为项目增值举措 ③具有展示价值 ①利润的重要来源 住宅商业对项目发展的作用 * 概况 长约180米，总面积10163M2； 由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成； 一楼层高4.5米，二楼层高3.45米 ； 店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米间； * 周边商业分析 周边半公里之内居住人口不足万人; 尚未形成成熟的生活圈； 没有成熟的商业； 现代经典 东莞大道 五环路 四环路 金地 世纪城 世纪绿洲 新中银 在建 入住 待建 * 汇报思路 东莞商业物业市场分析 世纪城国际公馆商业街价值分析 商业物业价值判断 世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案 东莞商业物业市场分析 世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨 * 东莞商业物业市场分析 商业物业的两种类型： 大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等； 临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等； * 大型商业物业比较表 名称 规模(M2) 商业主力店(主题商业) 售价 返租情况 销售率 第一国际 总70万,商业11.6万; 步行街、大型百货、超市、品牌专营店、精品专卖店、主题乐园、风情美食广场; 1F:25000，2F:16000