小区共用部分之共有权若干问题研究.pdf

商品房住宅小区共用部分之共有权若干问题研究 随着经济高速发展、商品房小区建设数量不断增多和小区业主维权意识 的增强，人们从早期只关注房屋质量和所有权问题的角度扩大到小区共用 设施、设备及共用部分所有权的行使问题。目前，我国房地产登记制度中 业主房产证只注明房屋产权登记面积是多少，而无具体公摊内容，共用部 分的权利归属无法以权利证书的方式来确定，造成拥有绝对优势的开发商 以及物业管理企业对小区共用部分的肆意处置和利用，导致有关商品房住 宅小区共用部分如停车场所、绿地、会所和公共通道等纠纷逐年增多。 我国早期立法对共有权的规定过于狭隘和粗糙，虽然已审议通过 物《权 法》对目前争议较大的几种共用部分归属作了简单的说明，但仍不具有操 作性。立法效力层次低或缺失导致各地法院对此类纠纷处理不一致的现象 比较明显。因此本文分为四大部分对小区共用部分的共有权等作比较深层 次的讨论。 第一部分是小区共用部分共有权的基本法理分析，该部分主要通过对共 有权的概念、特征、法律关系以及法律性质等四方面的探讨，在法理层次 上对共有权产生及归属进行基本、全面的认识。 第二部分探讨的是共有权与开发商的关系。该部分探讨核心是与约定共 有权有关问题，通过分析约定共有权存在的缺陷以及开发商对约定共有权 侵犯的实际案例，探索在立法、行政以及司法上的保障措施，进而实现业 主与房地产开发商之间利益平衡的目的，达到最大限度维护业主利益。 第三部分主要讨论在立法上对共有权行使主体成立以及行使程序问题 中规定不足之处，提出完善意见。 第四部分探讨共有权保障机制。该部分主要介绍国外一些有关侵犯共有 权特殊责任形式，探索我国对业主共有权的立法途径。 关键词:共有权、共用部分、约定共有权、立法 n STUDYOFPROPRIETARYRIGHTSOFSHAREPARTSOF COMMODITYAPARTMENTSINRESIDENTIALDISTRICTS AREAS ABSTRACT Withthedevelopmentoftheeconomyinourcountry,theincreaseinconstructing residentialdistrictareasandstrengtheningsenseoftheresidentsprotectingtheirownright, peoplearenowconcernednotonlyaboutthequaliytandtheownershipoftheirhous吨but alsoaboutthepartsforpublicuse,theutilitiesaswellastheuseoftheirproprietaryrights.At present,itisdifficulttodeterminetheownershipofthecommonrightsintherfomo‘f certificatebecausethereisstillnoconcreteinformationaboutthecommunalpartswhichare oftenabused勿 theinventorsandthemanagementofrealestate.Therefore,thereare increa.吨 disputesabouttheuseofthecommunalparts,suchasparkinglots,greenareas, assemblyplacesandthecommonpassageways.AlthoughrecentlythePropertyLawhasmade simpleexplanationsabouttheownershipofsomemoredisputedaspects,itisstill impracticableinsoreways.Andthelow1evelor1ackof1egislationinthisaspectmakes courtsatdifferentlevelsunabletodealwiththiskindofdisputesinanefficientway. Thisthesisisdevelopedintofourparts,furtherdiscussing