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所有权问题之二——建筑物区分所有权 主要内容 建筑物区分所有权的概念和特征 建筑物区分所有权的客体 专有部分的所有权 共有权 成员权 建筑物区分所有权立法的目的与原则 为加强建筑物大厦之管理维护，提升居住生活品质，并促进社会安定、安宁、和谐与安居 立法指导原则： 建筑物大厦物权关系立体化 敦亲睦邻法律化，共同决策大家共同利益 管理组织民主化，民主协商 私法关系行政化和罚则化 不动产所有权的构成 高层住宅多业主权利 区分所有 业主与业主间冲突 业主与物业间冲突 业主与开发商间冲突 建筑物区分所有权 案 例 2003年5月，江苏南通市民裴蕾向南通新海通有限公司购买天安花园2幢04室房屋一套，双方在合同中约定：“不得擅自封闭阳台(除北阳台)”、“买受人在结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后，方能领取房屋钥匙”。同年11月，裴蕾领取房屋钥匙时与南通新海通物业管理有限责任公司(以下简称物业公司)签订了《天安花园物业管理公约》及《补充协议》等。 《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据合同法第40条规定，应属无效。 1、封闭阳台不属于法律法规禁止业主从事的行为 2、封闭阳台的目的、方式和结果正当 3、封闭阳台未损害其他建筑物区分所有人的合法利益和社会公共利益 4、封闭阳台的行为尚无来自业主整体意志的限制。根据小区业主自治原则，业主大会可以对阳台能