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工业用地容积率规划管控路径研究 —— 以天津市工业用地为例 贺啸，姜天姣 摘要：拟通过对天津市现状工业用地容积率情况进行系统地梳理和分析，研究工业用地容积率的变化趋势 与规律，对工业用地容积率实施上限管控的必要性给出判断。在满足天津市工业差异化管理诉求的政策背 景下，从城市规划管理的角度，兼顾考虑各政府部门对工业用地开发建设的相关要求，提出工业用地容积 率管控路径的建议思路，以期通过合理的规划管控机制促进天津市工业在转型发展的大趋势下能够快速健 康高效的发展。 关键词：工业用地，容积率，规划管控，天津市 1 研究背景 2017年1月10 日，天津市民营经济发展工作领导小组主持召开了民营经济政策落实专 题协调会，提出工业用地容积率差异化管理要求。 目前，天津市执行的规划管理技术规定中，对工业用地容积率采用下限控制，上限没有 限定。天津近几年城市发展提速，工业用地的规划管控难以跟上城市建设的步伐，进而产生 了一些问题：比如工业用地对市政基础设施的总体需求难以把控；也曾出现工业用地容积率 过高，变相他用等建设失控的情况。为科学规范工业用地的容积率管理，提高天津市规划工 业用地容积率的管控水平，据此展开对天津市工业用地容积率管控等相关问题的研究。 2 研究意义 2.1推动相关领域研究进程 国家层面基于集约节约用地的初衷，对工业用地容积率的下限提出了管控要求。在工业 用地容积率的上限控制要求方面，虽然在国家层面没有提出相应明确的要求，但是部分一线 城市对工业用地的容积率控制出台了相应政策，明确了工业用地容积率上限的管理要求。 目前，国内大多数城市对工业用地的发展关注程度较低，管理要求比较笼统。因此，天 津市开展对工业用地容积率管理的专题研究，也为国内工业用地容积率管理提供了一种全新 的思路。 2.2理清天津市工业用地容积率变化脉络 目前，基于工业用地在城市中的关注程度不高这一客观事实，工业用地的相关管理研究 严重滞后于居住用地与商业服务业用地。因此，在我国工业发展步入快速转型发展的阶段， 规划管理部门急需系统性的摸清工业用地发展现状情况，以保证相关政策制定的科学性与合 理性。通过研究发现，与天津市工业用地的相关规划研究领域几乎空白。本研究拟借助天津 市规划局项目数据库平台提供的数据支持，为天津市规划管理部门梳理出清晰明了的现状数 据，为天津规划工业用地容积率的管控决策提供参考。 2.3为天津市规划管理部门提供管控依据 本研究的核心目的是提出未来天津市规划工业用地容积率的管控要求，以确保对工业用 地的管理有据可依。 另一方面，与国土部门相比，天津规划管理部门对工业用地容积率的管控偏弱。因此， 本次专题研究将综合国土部门的相关政策背景，结合规划管理的特点与诉求，提出工业用地 容积率的规划管理依据。 3 天津市工业用地现状分析 3.1中心城区现状工业用地概况 中心城区现状工业用地约1000处，总用地规模22.56平方公里。三种工业用地类型的 用地规模比例为3：5：2。现状工业用地容积率区间为0.5-5.7，跨度较大。在空间分布方 面，规模较大的工业用地主要分布在西青、北辰、东丽、北部地区。 图 1 中心城区现状工业用地分布图 （作者自绘） 3.2中心城区现状工业用地数据分析 3.2.1容积率数值分析 对中心城区工业用地容积率的统计数据进行分析后，初步结论如下：一是中心城区内现 状工业用地平均容积率水平略高于规划控制下限值；二是部分偏高容积率 （4.0 以上）的现 状工业用地存在实际用途与工业生产无关的情况；三是现状二类和三类工业用地容积率波动 幅度较小，趋近于平均值；四是一类工业用地容积率波动幅度大，是工业用地容积率上限管 控的主要目标。 1 表 三种工业用地类型数据统计分析 （作者自绘） 容积率 容积率 用地类型 地块数量 平均容积率 最大值 波动幅度 M1 412