2006年一季度重点关注地区市场分析报告.pdf

2006 年一季度重点关注区域房地产市场分析报告 (杭州、开封、徐州、宁波) 营销管理部 2006.4.3 杭州市 2006 年一季度市场分析报告 一、房地产政策 （一）国家面政策 1、地下建筑征收房地产税。财政部和国家税务总局在《关于具备房屋功能 的地下建筑征收房地产税的通知》中明确指出，2006 年 1 月 1 日起，在房地产 税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，都将依照有关规定征收房地产税。 2 、发改委 2006 地产调控要点。2 月份国家发改委出台 2006 年地产调控工 作重点，包括以下五个方面：着力调整供应结构，切实增加普通商品住房供应； 加强分类指导，继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问 题；加强房地产市场综合监管，规范市场秩序；进一步深化改革，引导和鼓励居 民住房梯次消费；健全协调机制，把握舆论导向。 3 、房开企业所得税调整。3 月 20 号国家税务总局下发《国家税务总局关于 房地产开发业务征收企业所得税的通知》（31 号文），对房地产企业预售收入的 预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计 税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的 15%提高到不 得低于 20% ，新的规定将追溯至今年 1 月 1 日。与83 号文相比，做出了两点调 整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目 的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预 售收入的预计计税毛利率不得低于 3%.非经济适用房项目按不同区域分别确定 预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低 于 20% ，地及地级市的城区和郊区不得低于 15%，其他地区不得低于 10%。 4 、建设部、监察部今年规划监察重点是中低价房。3 月底，建设部和监察 部联合发布《建设部、监察部城乡规划效能监察领导小组办公室 2006 年度工作 计划要点》，其中提出：今年城乡规划监察重点将直指中低价房，要求各地明确 近几年普通商品房和经济适用房建设规模及进度，其中普通老百姓最关心的是政 府将“对中低价房套型、居住环境等进行监管”。 5、四部委严禁政府投资项目由建筑企业垫款。3 月 23 日，建设部、国家发 展和改革委员会、财政部、中国人民银行四部委联合发文，严禁政府投资项目使 用带资承包方式进行建设。 （二）杭州市政策 1、杭州房地产新政。1 月 5 日，杭州市政府召开第97 次常务会议，专题分 析杭州市房地产市场形势。会议透露出将在金融支持、降低房地产交易成本、完 善住房公积金制度、推行购房入户、改善住房供应体系等方面，结合杭州实际， 采取一系列新措施，确保杭州房地产市场稳定健康发展。具体措施包括：公积金 贷款最高额度从 30 万提高到 50 万；提供金融支持，在建普通住宅优先贷款；降 低交易成本，普通住宅首付比例下降到两成，契税纳税时间提前到商品房预售合 同登记备案时；外地人在滨江、下沙购房入户。 2 、杭州房地产调控要点。3 月 22 日，杭州市2006 年房地产发展会议公布 了年度商品房用地供应和储备计划：2006 年杭州计划商品房供地 2500 亩，其中 商品住宅供地 1500 亩。会议明确指出，今年要着重在房地产投资规模控制、土 地供应量调节、完善拆迁安置政策、放宽住房按揭贷款、保障性住房供应量等方 面措施的落实上下功夫。 3 、市政府批复《杭州市居住区发展规划》（2005—2020 ）。“十一五”期间， 重点解决中低收入家庭住宅；将陆续对闸弄口、潮鸣等老城区进行更新改造；构 建三大居住区（到 2010 年，我市的人均居住使用面积将达到 20 平方米以上。 （三）政策面评价 本季度国家层面出台的政策主要集中在供应结构调整和房地产开发环节的 税制调整。属于规范市场秩序这一调控范畴。杭州市当地政策主要通过刺激需求 这一方面力图繁荣房地产市场，同时发布了 06 年调控要点和未来 15 年居住区发 展规划。 二、土地市场 1、杭州土地供应 3 月 22 日，杭州市 2006 年房地产发展会议公布了年