高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划说明书.pdf

高和招商-金茂凯晨 资产支持专项计划说明书 计划管理人/推广机构 北京方正富邦创融资产管理有限公司 主代理推广机构 招商证券股份有限公司 联席代理推广机构 中国国际金融有限公司 二零一六年 【】月 高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划说明书 产品特性及主要风险提示 “ 高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划资产支持证券”是以本专项计划的基 础资产产生的现金流作为第一还款来源，以优先/次级分层机制，上海金茂及中 国金茂对基础资产中信托贷款提供综合信用增级保障并以凯晨世贸中心部分物 业为信托贷款提供抵押担保的产品。资产支持证券仅代表专项计划权益的相应份 额，不属于管理人或者任何其他机构的负债。 “ 高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划资产支持证券”运作过程中可能面临 一定风险。管理人特别提请投资者注意，在作出投资决策之前，务必仔细阅读本 《计划说明书》“风险揭示与防范措施”章节的全部内容，并特别关注以下主要风 险： 一、 与基础资产有关的风险 1、 实际融资人租金回款不足风险 本期资产支持证券的最终还款来源为实际融资人持有的凯晨世贸中心在未 来的监管租金收入的部分现金流、到期时新发行资产支持证券本金或保证人的自 有资金。物业租金的总体收入受到经济发展或者其他因素影响较大，市场景气状 况将直接影响办公物业的经营效益，对融资企业的还款资金来源产生影响。 2、 凯晨世贸中心续租风险 截至本计划说明书签署日，凯晨世贸中心的租户到期日集中分布于2017 年 底或2018 年下半年，无法覆盖本专项计划存续期，凯晨世贸中心面临一定续租 风险。如凯晨世贸中心到期租赁面积未能及时续租，将影响融资企业的还款资金 来源，从而对本专项计划优先级资产支持证券的本息偿付产生一定影响。 3 、 实际融资人期末到期债务金额较大风险 本专项计划的基础资产为单一资金信托计划的受益权，该等受益权的现金流 来自凯晨置业对信托贷款的偿还。 1 高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划说明书 根据交易安排，本专项计划最后一年年末到期的优先级资产支持证券本金金 额为39.01 亿元，将通过新发行专项计划或以凯晨置业自有资金偿还剩余本金及 当期利息。若本专项计划到期时，拟发行的新专项计划发行不成功，则凯晨置业 面临较大规模资金的支出以偿付本期优先级资产支持证券剩余本金及当期利息。 因凯晨置业收入主要来源于凯晨世贸中心租金收入，且凯晨世贸中心租金收入对 到期时剩余信托贷款本金的覆盖程度低，故届时凯晨置业将面临较大偿还压力。 4、 资金混同和挪用风险 信托贷款的还款来源为监管租金收入，即由实际融资人合法享有的目标项目 的商业物业未来租金收入，该等租金收入产生的资金与实际融资人凯晨置业其他 经营收入资金混同的风险。同时凯晨世贸中心的租金收入如不能按照约定全额划 转至监管账户，将触发挪用风险等对本期专项计划的兑付产生不利影响。 5、 抵押物处置风险 凯晨置业以凯晨世贸中心部分物业为信托贷款项下全部债权提供抵押担保， 目标项目整体规模及价值量均大，若整体处置，变现时间会较长；若分套处置， 需办理分户的权属文件，变现时间也会较长。此外，目标项目有部分出租给关联 方，租赁价格低于周边类似物业的市场租赁价格，由于买卖不破租赁，也会对抵 押物的处置产生不利影响。极端情形下如无法续期滚动且保证人未履行保证责任， 需要处置抵押物时，抵押物存在一定的处置风险。 6、 抵押物存在权利限制的风险 本专项计划中的信托贷款以抵押担保增信，系凯晨置业以其持有的目标项目 的部分物业为信托贷款项下全部债权提供的抵押担保。截至本专项计划说明书签 署日，纳入抵押范围的目标项目存在他项权利，包括抵押权及租赁他项权利。 中行王府井支享有对抵押物的抵押权，并就抵押权登记取得了 X 京房他证 西字第045098 号《房