文献综述-水岸枫情房地产开发项目可行性研究.docVIP

毕业论文文献综述 工程管理 水岸枫情房地产开发项目可行性研究 一、引言 房地产行业是一个高风险、高利润的行业，为达到预期投资效益，在进行房地产项目投资之前，进行房地产可行性研究是必要的。通过对近些年来有关房地产可行性研究文献的梳理，整理了这些内容：房地产可行性研究的概念及其作用、房地产可行性研究的主要内容及其存在的问题和相应对策、房地产可行性研究发展与现状。 二、房地产项目可行性研究的概念 房地产投资决策之前，必须进行房地产项目可行性研究，什么是房地产项目可行性研究呢？秦鉴青,张蓓提出，房地产开发项目可行性研究是在房地产开发项目(以下简称项目)投资决策前，分析论证项目目标实现可能性的科学方法。具体地讲，就是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据。 另外，丁烈云，杨华峰，王立国等在自己的著作中也都对项目可行性研究作出了自己的解释。 三、房地产项目可行性研究的作用 房地产项目可行性研究，是房地产投资者在开发房地产项目之前必须进行的，因为这对于投资有着重要意义。王立国指出，对于房地产投资者而言，房地产项目可行性研究主要作用有：为房地产商进行投资决策提供可靠依据，投资者在拟建房地产项目之前都应进行可行性研究，为自己的投资决策把关等； 同时，丁烈云、柴强等指出房地产可行性研究，为房地产投资者筹措资金提供依据，当投资者进行融资，寻求合作时，可行性研究报告是主要资料之一；为商务谈判和签订有关合同或协议提供依据；为编制房地产项目初步设计提供依据。房地产开发是一项综合性经济活动，其投资额大、建设周期长、涉及范围广。秦鉴青,张蓓指出，开发商要想使项目达到预期的经济效果，必须做好可行性研究工作，使决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上。 王国培指出，房地产开发项目可行性研究应依据开发项目建议书和其它有关背景资料,从市场和资源两方面调查,论证项目的经济合理性,提出结论性意见供决策者作为依据。 张勇指出，可行性研究是项目建设前期工作的重要环节，是项目建设管理中的重要基础工作，是保证建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法。 四、房地产可行性研究的核心内容 房地产项目可行性研究主要从拟投项目的技术、经济、效益等方面进行评估，对其市场和效益两方面进行全面系统的分析研究论证，以判断项目的可行与否，为投资者提供可靠地投资依据。欧丹、俞明轩、简三德等在对房地产项目评估中几个关键问题的探析中指出，房地产项目评估的核心内容可以概括为市场评估、投资估算和效益评估三个方面。 同时，余源鹏指出了房地产项目可行性研究的具体内容为：项目概况、市场分析调查、项目规划设计、项目费用估计及资金筹措、项目财务及社会评价、项目风险分析等，他进一步指出，其中市场调查分析和财务评价两部分内容最为重要。 五、房地产可行性研究的发展与现状 可行性研究是在本世纪前叶随着社会生产技术和经济管理科学的发展而产生的，在20世纪30年开始试行，二战后，特别是步入50年代以来，由于世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性研究不斯得到充实、完善和发展，逐步形成一整套系统的科学研究方法，并随着社会生产力的发展和科学技术的进步日臻完善，应用范围逐渐扩大井渗透到各个领域。当前，可行性研究不仅被经济发达国家作为工程项目投资决策的手段，而且在亚洲、非洲的许多发展中国家也得到了日益广泛的应用。可行性研究在1979年被介绍入中国，并在1981年被国家计委要求纳入基本建设程序；进入90年代后，由于我国投资环境发生巨大变化，投资领域出现新情况，可行性研究在我国的发展也进入比较“成熟”的阶段，并且在随着我国市场经济的建设发展，可以预见可行性研究与投资决策将进 一个崭新的时代。 六、我国房地产可行性研究存在的问题及对策 当前，我国房地产可行性研究中还存在着一些问题。比如，张静指出我国房地产可行性研究中存在的问题主要有：基础工作不扎实，编制一份高质量的房地产开发项目可行性研究报告时缺少对基础资料的收集，第一手资料匮乏；人员素质不高；可行性研究的深度不够，主要表现在：定性描述较多，定量计算不足；重可行性论证，而忽视不可行性分；风险预测不足，参考依据不够。 张志宇指出存在的一些问题：首先，可行性研究过程不规范，一些房地产开发项目为了能够争取到政府有关部门的批准，为了筹集到更多的开发建设资金，在进行可行性研究时，不是从实际出发、实事求是，而是千方百计地拼凑事实，得出项目在技术、经济上