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第 八 章　土地增值税法 第一节 土地增值税基本原理 第二节　纳税义务人 第三节　征税范围★ 第四节　税率★ 第五节　应税收入与扣除项目★★ 第六节　应纳税额的计算★★ 第七节　税收优惠 第八节　征收管理★ 第一节　土地增值税基本原理 一、土地增值税概念　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。　　 二、我国土地增值税的特点　　（一）以转让房地产的增值额为计税依据　　（二）征税面比较广　　（三）实行超率累进税率　　（四）实行按次征收 第二节　纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 第三节　征税范围 一、土地增值税的征税范围常以三个标准来判定： 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。　　按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。　　1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。　　2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。（出租） 标准之三：转让房地产是否取得收入。　　土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。 二、对以下具体事项的征税情况，判定如下： 1.出售 征。 包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。 2.继承、赠予 继承不征（无收入）。 赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。 3.出租不征（无权属转移）。 4.房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 5.房地产交换 单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。 6.以房地产投资、联营 房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。 7.合作建房 建成后自用，暂免征；建成后转让，征。 8.企业兼并转让房地产 暂免。 9.代建房 不征（无权属转移）。 10.房地产重新评估 不征（无收入）。 【例题1】（2007年）下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（　）。　　A.房产所有人将房产赠与直系亲属　　B.个人之间互换自有居住用房地产　　C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产　　D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产 　　　 【答案】ABD　　 【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。　　  【例题2】（2006年）下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（　）。　　A.国家机关转让自用的房产　　B.税务机关拍卖欠税单位的房产　　C.对国有企业进行评估增值的房产　　D.因为国家建设需要而被政府征用的房产 　　　　 【答案】CD 第四节　税率 土地增值税实行四级超率累进税率 【例题3】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。　　A.30%　　B.40%　　C.50%　　D.60%　　　 【答案】A　　 【解析】增值额占扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。 第五节　应税收入与扣除项目 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分： （一）对于新建房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金额； 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用: 4.与转让房地产有关的税金: 5.财政部规定的其他扣除项目: 房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税）　　 非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：　　加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20% 【例题4】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊