8第八章 土地增值税.pptVIP

2008年 注册会计师考试税法讲义 第八章 土地增值税历年分值分布 本章主要内容包括： 一、土地增值税的征税范围、纳税人； 二、应税收入的认定； 三、确定增值额的扣除项目； 四、增值额和税率； 五、应纳税额的计算； 六、税收优惠； 七、纳税申报及缴纳。 　　 本章重点内容有：征税范围的确定，纳税人的界定，应税收入种类，增值额确定，税率选择与运用，应纳税额计算，优惠政策等。 难点问题是：扣除项目金额的确定，新建房地产转让与存量房地产转让增值额及税额的计算，房地产开发企业与非房地产开发企业扣除项目的差异等。 第一节 纳税义务人 　土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。 　纳税人的特点： ①不论法人与自然人； ②不论经济性质； ③不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人； ④不论部门。都应成为土地增值税的纳税人。 第二节 征税范围 一、征税范围 1、转让国有土地使用权； 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 二、征税范围的界定 按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税： 标准之一： 转让的土地使用权是否国家所有 ①转让国有土地使用权，征土地增值税； ②转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。 ③自行转让集体土地是一种违法行为。 标准之二： 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让 ①转让土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）； 土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为； 土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。 ②未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。 标准之三： 转让房地产是否取得收入 取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。 总之，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。以此为标准，对以下具体情况作如下判定：（注意客观题型） 三、有关事项是否属于征税范围 1、出售: （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖。 2、继承、赠予: （1）继承不征税（无收入）。 （2）赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税； （3）非公益性赠予征税。 3、出租 不征税（无权属转移）； 4、房地产抵押 抵押期内不征税； （1）抵押期满偿还债务本息收回房地产不征税； （2）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征收土地增值税。 5、房地产交换 单位之间换房，有收入的征税；个人之间互换自住房免征。 6、以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业不征税；将投资联营房地产再转让，征税。 7、合作建房建成后自用不征税；建成后转让征税。 8、企业兼并转让房地产 暂免征税。 9、代建房 不征税（无权属转移）。 10、房地产重新评估 不征（无收入）。 【例题1】下列各项中，应当征收土地增值税的是（????）。 A、公司与公司之间互换房产 B、房地产开发公司为客户代建房产 C、兼并企业从被兼并企业取得房产 D、双方合作建房后按比例分配自用房产 【答案】Ａ。 【解析】：Ｂ没有发生房屋产权的转移，所以不用缴纳土地增值税；Ｃ属于是免缴土地增值税的情况；Ｄ没有发生房屋土地的转让业务，所以也不用缴纳土地增值税。 【例题2】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）。 A、以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 B、以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 C、被兼并企业的房地产在企业兼并中到兼并方的 D、以出地、出资双方合作建房，建成后又给其中一方的 【答案】ABC 【解析】土地增值税征税范围不包括未转让土地使用权和房产产权的行为，所以A正确；以房地产抵押贷款，在抵押期间不征收土地增值税，所以B正确；被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，暂免征收土地增值税，所以C正确；以出地、出资双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。 第四节 应税收入和扣除项目的确定 一、应税收入的确定 （一）应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。 从形式看，包括： ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入 二、扣除项目的确定 　税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有以下内容： 1、取得土地使用权所支付的金额。 包括两方面内容： （1）纳税人为取得土地使用权支付的