新民居建设方案制定及应注意的法律问题.docVIP

新民居建设方案制定及应注意的法律问题 河北新业律师事务所 胡山峰 建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务，也是党中央面向新世纪构建和谐社会作出的一项重大战略决策。新民居建设作为新农村建设的重要组成部分，是整个新农村建设的重要物质基础，搞好新民居建设对于我国整个新农村建设事业的推动作用意义重大。2009年我市的新民居建设取工作成效显著，今年石家庄新民居建设示范村范围将进一步扩大，政府财政支持的力度也会进一步增强，新民居建设工作的开展如火如荼。广大律师界朋友应从市场需要出发，深入研究、透彻理解新民居建设的优惠政策，从而指导示范村集体经济组织和开发商破解农村新民居建设中的难题，进一步推进新民居建设工作向纵深发展。 新民居建设的形式包括“改建”和“新建”两种，其中改建包括“整村道路硬化、房屋外立面粉刷、平改坡”等；新建又包括“就地新建”和“异地新建”两种。相对而言，无论从组织运作、资金筹集等各个方面，“新建”比“改建”都要复杂的多。本文结合省国土资源厅、省农工委2009年9号文以来省市出台的相关政策，针对“新建”这种相对复杂形式，介绍一下新民居建设的建设方案制定及应注意的法律问题。 一、新民居建设方案在新民居建设中的地位 新民居建设的建设方案是指新民居示范村进行新民居建设的总体的思路和构想，主要解决“能否建、谁来建、怎么建、建成什么样”四个方面的问题。 根据新民居建设的流程，新民居示范村首先要制定报县或市、区政府审批的建设方案，然后才能开始周转用地申报审批、选择改造模式、筹集建设资金、制定实施拆迁安置补偿方案、利用节余土地等具体运作。我们在对新民居建设示范村进行考察时发现一个普遍的问题就是建设方案制定的及其简单，由此给新民居建设的实施带来各类障碍： （一）建设方案中没有科学合理的村庄规划，村庄规划未考虑土地利用总体规划及衔接、县域村镇的空间布局等因素，导致新民居建设的项目审批手续受阻； （二）建设方案中没有详细、切实可行的拆迁安置补偿方案，导致新民居建设过程中旧村拆不动，新村旧村长期并存； （三）建设方案中缺少具体运作模式，对建设资金未作整体筹划的情况下盲目上马，后期资金短期，为筹集资金，违规销售受到行政监管部门的处罚。 因此，制定建设方案是新民居建设示范村进行新民居建设的前提和基础，新民居建设方案是整个新民居建设的“纲”。 二、新民居建设方案的具体内容 新民居建设方案是整个新民居建设的“纲”，只有先定“纲”，才能“纲举目张，事半功倍”，那么如何定“纲”？纵观省市新民居建设的文件，除市里的13号文提到新民居建设方案，其他文件对建设方案及内容均无明确规定。 结合从事新民居建设法律服务的实践，我们认为制定建设方案应有一个基本原则，即“一村一案、具体详尽”。在此原则的前提下，新民居建设方案至少应包含村庄基本情况、村庄规划、是否使用周转用地、运作模式、拆迁安置补偿方案、新民居工程进度及节余土地的利用方案七项内容。 （一）村庄基本情况 示范村制定建设方案时应首先列明村庄基本情况。村庄基本情况既包括村庄人口、户数、占地面积、拆迁面积等。另外，还应包括村集体的经济实力、村民的改造热情、村两委班子的领导能力这三方面基本情况。 市里的13号文中提到新民居建设要“充分尊重农民意愿、不稿一刀切；成熟一个，改造一个，逐步推进”，建设方案中的村庄基本情况只有完整、全面，才能使政府职能部门了解村庄改造的必要性和可行性，使建设方案顺利审批通过。 （二）村庄规划 我们作为常年从事房地产法律服务的专业律师，对房地产客户一直灌输的一个原则就是 “规划先行” 的原则，房地产公司要搞地产项目的开发必须了解两个规划即“土地利用总体规划”和“城市总体规划”。“土地利用总体规划”解决的是土地按用途划分为农用地、建设用地和未利用地三类，地产项目的开发必须是在规划的建设用地上进行；“城市总体规划”解决的是不同用途的土地又进一步细化为不同的类别，比如建设用地可进一步划分为工业用地、住宅用地、商服用地等，住宅地产项目的开发必须在规划的住宅建设用地上进行。 最近，某房地产开发商找到我们，称其与另一公司签订了合作协议，并且支付了巨额款项，计划在另一公司的工业仓储用地搞一高档住宅小区的开发，委托我们进行项目开发的前期策划。按照“规划先行”的原则，我们首先到土地部门查询该宗地的土地利用总体规划，规划显示该宗地为建设用地；接着我们又到规划部门查询该宗地的控制性详细规划，规划显示该宗地是公共绿地。这就意味着用该宗地进行住宅项目的开发存在根本的障碍，房地产公司前期的投资是失败的！ 市里的13号文和179号文中都重点强调和突出了新民居建设中“规划先行”的原则，示范村也应充分认识到新民居建设中村庄规划的重要性。新民居建设在用地布局上哪部分建村民安置用房，哪部分建公共配套，剩余部分是建设用地还是