哈尔滨市住房需求量预测研究-管理科学与工程专业论文.docxVIP

Classified Index: F293.33 U.D.C: 332.8 Dissertation for the Master Degree in Management RESEARCH ON PREDICTION OF HOUSING DEMAND IN HARBIN CITY Candidate： Guo Jiaoxue Supervisor： Asso. Prof. Lu Jinfeng Academic Degree Applied for： Master of Management Speciality： Management Science and Engineering Affiliation： School of Management Date of Defence： June, 2013 Degree-Conferring-Institution： Harbin Institute of Technology 摘 摘 要 I I 摘 要 房地产业是关乎民生的重要行业，房地产市场健康有序地发展更是政府经济 工作的重中之重。近年来哈尔滨市的房地产市场也随着经济得快速发展呈现出了 一片大好的态势。房地产投资额持续增长，住宅施工面积、竣工面积、销售面积 逐年递增，人均住房使用面积在国家的政策下也正逐步达到小康水平。研究住宅 市场的需求量，从而对住宅市场的整体走势进行把握，同时也为政府制定相应的 政策措施提供一定的理论和数据依据。 运用 M-W 模型研究住房需求量问题，从人均住房使用面积和人口两个因素出 发。通过分析哈尔滨市的住房现状，参考相关文献对人均住房使用面积影响因素 的研究成果，借助统计学软件 SPSS，定量地分析出对人均住房使用面积影响较大 的四项影响因素，即为人均可支配收入、人均居住消费性支出、平均住宅价格、 住宅施工面积，对这四项影响因素进行灰色 GM（1,1）预测得出预测模型。运用 该模型得到 2000 年到 2011 年这十二年间的预测值，并带入到人均住房使用面积 的多元线性回归方程得出人均住房使用面积的多元回归预测值。将人均住房使用 面积的多元回归预测值、人均住房使用面积的灰色 GM（1,1）预测值与 2000 年到 2011 年间的真实值进行拟合，得出最终的人均住房使用面积的修正模型。运用灰 色 GM（1,1）预测出 2013 年到 2018 年这六年间总人口数。将人均住房使用面积 2012 到 2018 年间的预测值与总人口 2012 到 2018 年间的预测值数带入到住房需求 量的 M—W 模型中，进而预测出 2013 年到 2017 年这五年内的住房需求量。分析 构成住房需求量的三个部分，可以看出以改善型需求为主的现有人口对未来的住 房需求量占整个住房需求量的比重最大大约占到 70%，其次未来期内现有住房折 旧在一定程度上也对住房需求量产生着影响。针对以上预测结果为政府工作提出 五条政策建议，控制住宅市场投资额及住宅开发总量；加强政府住宅体系的宏观 调控；采取相应的政策措施从需求入手而不只是强调供应；加强政策指导作用； 完善住宅市场的信息流通渠道；完善住宅建设监管体系及加强住宅周边配套建设， 使更多的空置房屋可以流入到住宅市场。 关键词：哈尔滨市；住房需求；多元线性回归预测；灰色 GM（1,1）预测 Abs Abstract -II- -II- Abstract Real estate is the important industries concerning peoples livelihood, the healthy and orderly development of it is the top priority of the governments economic work. The real estate market of Harbin city also has shown a good posture with the rapid development of economy in recent years. Real estate investment continues to grow, housing construction area, completed area, sales area is also increasing year by year, and the per capita using area gradually reached a well-off level by followed national policy. Research the demand of housing market, to grasp the over