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策划招商实施方案 ;目录Contents ;序1. 基础数据;;佛山/南海商业市场概述;佛山/南海写字楼市场概述;佛山商业、写字楼存量及未来供应;佛山商业、写字楼存量及未来供应;消费者区域分析;项目分析——市场调研及项目分析思路回归 ;市场综合环境决定项目商业发展方向 从区域的消费特性来分析： 写字楼客户特性分析：项目周边存在大量廉价写字楼，且大多为中小型企业，如果没有较大的市场动力，帮助企业进行升级发展，写字楼招租难度较大。 商业消费者特性分析：当地市民经济收入高，消费能力强，但因临近广州、禅桂两地，分流消费客群，如何通过个性化、特色化、一体化的商业经营模式将他们留在本区域是关键，另外他们餐饮的支出占总比例的三分之一，项目首启应加大餐饮业态比例。 从周边现有商业经营现状分析： 周边商业同质化竞争激烈，经营档次较低、辐射力较弱。因此本项目的商业规划定位，必须与其他商业形成区分，打造一个具有“差异化特色”的商业模式。;定位的唯一性——具备新颖、时尚、绚丽的外观设计，创造行业数个“第一”综合平台。 消费力的持久性——项目定位主题和经营业态符合区内消费群的长期需求。 业态的丰富性——单一业态 、或者只依靠某单一主力店来吸引人流的业态规划会使项目流于平庸，业态的丰富性、多样性、互补性才能吸引不同目的消费人群。 运营模式的创新性——通过创新模式，实现产业同商业的协调发展，带动商铺和写字楼的租售。;;项目自身定位、综合服务平台及硬件支撑;项目自身定位、综合服务平台及硬件支撑;目标商家;商家访谈;商家访谈;;门口、通道、间隔划分、实用率;;;;;;;;商铺定价;商铺定价;商铺定价;商铺定价——参考权重计算;商铺定价——参考权重计算;写字楼定价;写字楼定价;写字楼定价;写字楼定价;写字楼定价;写字楼定价;写字楼定价;;备注： 总体均价：132元 租金优惠政策：凡2013年12月31日前认租的客户可享受租金8折优惠 免租期优惠：6个月结合招商工作年度计划，按照2013年12月底完成首启100%招商率，初步推算出首启商业街部分2014年年租金收益约1467.3万元；2015年年租金收益约2934.6万元。 2年总收益：约4401.9万元。;备注： 租金优惠政策：凡2013年12月31日前认租的客户可享受租金8折优惠 免租期优惠：6个月 结合招商工作年度计划，按照2013年12月底完成首启100%招商率，初步推算出首启写字楼部分2014年年租金收益约100.6万元；2015年年租金收益约201.2万元。 2年总收益：约 301.8万元;;策略总纲;目的及原则;实施手段;实施手段;实施手段;;推广诉求对象分析;推广诉求对象分析;媒体应用地域界定;选用媒介的特点;推广费用计划;品牌管理 报纸软文 报纸硬广 专业杂志 路牌平面 现场活动 网络推广;;推广活动及现场包装、广告物料;招商活动所需物料及必须配备时间列表;;首期区域商铺货量明细;商业 阶段任务;4号写字楼货量明细;写字楼 阶段任务;招商组各阶段主要工作;招商组各阶段主要工作;招商组各阶段主要工作;策划、招商工作项目进度总表