房地产投资分析课件-第7章.pptVIP

商业房地产投资 一、商业房地产投资概述 二、商业房地产投资评价 三、商业房地产投资实例 商业房地产中的“商业”一般指商业活动，可以分为实物商品交易的买卖活动和非实物交易为基础的服务类商业活动。 商业房地产又称为“商业地产”，为了更好地理解，列举几种有代表性的说法： 1）房地产分为：住宅房地产、写字楼房地产、商业房地产、工业房地产四类。这里指主要按用途划分用作商业用途的房地产，此概念主要涉及商业房地产所服务的传统商业活动。 2）商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。突出了商业房地产的盈利性质。 3）有人认为：商业地产是以商业物业的建设和经营为目的的地产开发。早起国内大多开发者不参与商业经营，也不长期持有物业以获取租金收益，如今，越来越多的开发商认识到自己持有自己开发的商业物业对于项目长期成功经营的重要性。 便利店： A、一般选址在居民社区、主要干线路边及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业单位所在地，也可设立在机场、码头、车站及加油站附近，为过往的旅客和行人提供便利。服务范围较窄，一般设在居民徒步购物5~7分钟可到达的距离内。 B、具有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品价格略高于其他零售业态。 C、营业面积较小，但面积利用率较高 D、一般营业时间超过16小时，甚至24小时营业，可随时满足消费者需求，这是便利店最具竞争力的地方之一。 折扣店 ：店铺装修简单、提供有限服务；名牌集中、价格低廉的小型超市业态。吸引人的主要原因是定位准确：名牌集中、价格低廉，很多驰名世界的一线品牌在名品折扣店一折起卖，所有商品全年都不高于5折。 商圈按半径不同分为： 核心商圈：250~500米 中心商圈：1公里左右 次中心商圈：公共交通线路可以伸达的区域 外层商圈：整个城市四周郊区及卫星城镇区域 对于中小型商铺，起决定作用的是核心商圈，其次是中心和次中心商圈，外层商圈可以不考虑。 对于区域级的购物中心等商铺的商圈则需扩大其影响半径。 客流量 ：人员往来密集的地方，一般商铺价值普遍就高 可视性 ：指经建筑师创造性的设计，最大限度的使得尽可能多的商铺在平面、里面范围内极容易被消费者看到。 楼层、交通条件、停车条件、商铺的硬件条件、招商力度和物业管理方面都会对商铺的价值产生影响。 房地产投资分析（2012修订版） 电子工业 出版社 7.1 商业房地产投资概述 7.1 商业房地产投资概述 7.1.1 商业房地产概述 1. 商业房地产的概念 商业地产就是用于从事商业活动的房产或者地产，在商业活动中有经济效益的产生。人们的商业活动主要是指交换活动和生产活动，活动中使用的房地产不外乎商铺、商场、写字楼、工业厂房、仓库等，亦即这些物业的价值在商业活动中得以体现，具有在使用中产生收益性的特征。所以从广义上讲，商业地产是指用于商业经营活动并通过经营产生收益性的物业，主要由商铺、商场、写字楼、工业厂房、仓库、酒店、宾馆、会展中心等组成，是生产要素。 7.1 商业房地产投资概述 7.1.1 商业房地产概述 2. 商业房地产的分类 （1）按商业房地产的使用功能进行分类 商业经营类物业 ：主要包括购物中心、社区商业、商业街、百货商场、超市、便利店、展览中心等 商务办公用物业：主要包括写字楼、商住楼、传统办公室等 餐饮酒店娱乐类物业：主要包括酒店、饭店、餐馆、酒吧、咖啡厅、旅馆、健身房等 物流仓储、厂房类物业：属于工业房地产的范畴，主要包括仓库、厂房、工业园区、物流基地等 城市综合体 ：将商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、会议等城市生活空间的三项以上进行组合，形成一个多功能、高效率的综合体。 （2）商业经营物业主要类型 购物中心： ①国际定义：有开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心点、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。 ②我国《零售业态分类》定义：多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。根据选址和商圈不同，可分为社区购物中心、市区购物中心、城郊购物中心三类。 超级市场或超市 ：指商品开架陈列，顾客自我服务，货款一次结算，一般经销食品和日用品为主。特点主要是： 薄利多销；商品采用小包装、表明分量、规格和价格；备有小车或货筐、顾客自选商品；出门一次结算。 根据国家标准，大型超市标准：6000平方米以上，品种齐全、可满足顾客一次性购齐的零售业态。 7.1 商业房地产投资概述 7.1.1 商业房地产概述 另外，从商业房地产置业投资的角度，我们还可以将商业经营物业还