房地产企业涉税疑点解析与风险防范（王丽萍).ppt

* 十八、拆迁还房的财税处理—案例分析39 .营业税的处理。 （1）营业税的计算 回迁房成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。一般的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。 A公司应该在2009年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税＝4113.7931×7900×5%1624948.2745（万元）。 * 十八、拆迁还房的财税处理—案例分析39 3.营业税的处理。 （2）开具销售不动产发票问题。 A公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元，A公司应按销售5530万元开具销售不动产发票；A公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入， 则A公司应该按成本价3249.8965万元开具销售不动产发票，然后视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。 * 十九、房地产企业注销中的土地增值税和企业所得税的处理—案例分析（40—41） 自2010年1月1日起，《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号）就房地产开发企业注销前的企业所得税处理问题，进行了以下规定： 一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税： * 中国纳税筹划师——肖太寿博士 * 十九、注销中的土地增值税和企业所得税的处理 （一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算： 各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额） 本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。 * * 十九、注销中的土地增值税和企业所得税的处理 在这里应该注意两点：一是“注销当年汇算清缴出现亏损”是指根据财税【2009】60号文规定将整个清算期作为一个独立的纳税年度进行汇算清缴，由税务机关认可的亏损，并且此亏损是由于土地增值税清算税款导致的。二是“注销前项目开发各年度”是指土地增值税清算涉及的年度。三是符合以下条件之一，企业即可申请退税： （1）土地增值税清算当年和企业注销当年汇算清缴都出现亏损； （2）土地增值税清算当年出现亏损，且未在注销之前年度按税法规定弥补完毕的。 * * 十九、注销中的土地增值税和企业所得税的处理 （二）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。 * * 案例分析40 开发企业2012年9月项目全部竣工并销售完毕，10月进行土地增值税清算，整个项目实现土地增值税1490万元，补交土地增值税530万元，2012年度企业所得税汇算确认亏损1520万元。2013年1月1日企业注销清算，注销年度汇算清缴确认亏损98万元。2010年——2012年预交土地增值税分别为：100万元、800万元、60万元；各年分摊的土地增值税分别为：150万元、1250万元、90万元；各年交纳的企业所得税分别为：10万元、130万元、0万元。 * * 案例分析40 1、2010年应调整的应纳税所得额： 150-100=50（万元） 应退企业所得税=50×25%=12.5（万元） 2010年仅交纳企业所得税10万元，2010年只能退税10万元。剩余的2.5万元所得税对应的所得额10万元作为亏损向以后年度结转。 * * 案例分析40 2、2011年应调整的应纳税所得额： 1250-800=450（万元） 加上2010年转来的10万元 2011年应调整的应纳税所得额共为： 450+10=460（万元） 应退所得税额=460×25%=115（万元） * * 案例分析40 3、调整后，2012年度应纳税所得： -1520+[150+1250-（100+800）]=-1020（万元） 即：调整后，2012年亏损1020万元。 * * 十九、注销中的土地增值税