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2013年上海总部办公市场调研报告 星月集团上海投资有限公司 2013年08月 目 录 一、上海典型总部办公项目个案分析（竞品分析） 二、上海总部办公市场整体分析 三、附件（总部办公调研个案详表） 一、典型总部办公项目个案分析（竞品分析） 浦江漕河泾板块——旭辉浦江国际 旭辉浦江国际——产品特色 150%赠送面积：除地下室、露台外，现场销售还主动提醒屋顶已预留框架，业主可自己加盖1层。 1层1产证：约300-500平方米1张产证 层数 3-4层 商铺1层层高 4.4米 标准层 4米 总面积 1000 1500 2000 3000 4000 电梯 1部客梯 卫生间 每层留有卫生间 旭辉浦江国际——销售成交 成交情况：2012年9月26日开盘，累计成交6套，2013年成交1套999平米 成交价格：20000-23000元/平方米。 销售策略： 1、“高报价大折扣”，即对外报价28000元/平方米，案场底价22000 2、将赠送面积折入后的价格表，摊低价格（折入后约15000元/平方米左右） 3、为每一位意向客户提供购买计划书 面户型积（平方米） 供应套数 累计成交套数 当前可套数售 997-999 13 5 8 1107 1 0 1 1500-1600 4 0 4 1600-1700 6 1 5 1857 1 0 1 1989 2 0 2 2005 5 0 5 2134 3 0 3 2260 4 0 4 2329 1 0 1 2956 1 0 1 旭辉浦江国际——图片展示 旭辉浦江国际——图片展示 客户推荐书 项目概况 2个产证：首层商业，2、3层办公，产证分开 板块最高标准层高：首层5.5米，标准层4.5米，尤其适合有展示需求企业 低门槛，户型灵活组合：双拼户型550-700平方米，可灵活组合出不同户 栋距近，私密性差：项目整体密度高，栋间距很近，很不舒服 开放社区，影响总部办公独立性：整体开放式布局，办公总部与商业没有分隔，独立性受影响 红星美凯龙家居世博汇——产品特色 红星美凯龙家居世博汇——销售成交 面户型积 （平方米） 供应套数 累计成交套数 当前可套数售 550-600 21 3 18 600-700 19 1 18 700-800 8 0 8 800-900 4 0 4 900-1000 2 0 2 1000-1100 3 0 3 1400-1500 1 0 1 定制企业总部 酒店式公寓+家居MALL 总部办公区 成交情况： 2013年6月29日开盘，累计成交4套 成交价格：20000-222000元/平方米。 销售策略： 1、对外报价28000元/平方米 2、包租3年，抵扣房款后打82折23000，案场实际底价20000 占地面积：87610平方米 总建筑面积：77410平方米 产权年限：商业40年，商办50年 总户数：96户 建筑类别：独栋、双拼、联排 容积率：0.88 绿化率：30% 装修情况：装修情况：毛坯 车位情况：790个,25万/个 物业管理费：6 元/平方/月 开盘时间：2012年9月27日 交房时间：2014年5月31日 空调：半集中式中央空调 网络通讯：电信、联通、长城、铁通、移动、卫通、有线通 车位：地上:80个、地下:790个 项目概况 复地申公馆——产品特色 法式风格建筑：办公总部较为罕见的法式建筑，从注重整体奢华感的营造 高档会所功能：全商业产权，加上建筑带来的奢华感，除办公外也适合作为商业、商务会所经营 高标准层高和挑空：首层高5.1米，1-2层挑空，进门较为气派 利用率略差：因挑空的存在，造成空间利用率受影响，不适合追求实用的企业 面户型积 （平方米） 供应套数 累计成交套数 当前可套数售 双拼1200 36 0 36 4联850-1000 48 0 48 独栋1400-1500 11 1 10 复地申公馆——销售成交 成交情况： 2012年9月27日开盘，2013年4月成交第1套（独栋1460平方米） 成交价格：19800元/平方米。 销售策略： 1、对外报价28000元/平方米（因不久前有人上房地网查到成交价格，目前以报21000实价为主） 2、围墙低矮设计，用建筑来说话 3、售楼处即样板房，5星级装修金碧辉煌，以奢华、尊贵的氛围打动客户 浦江漕河泾板块——万科VMO 项目概况 占地面积:90650平方米 建筑面积:88762平方米 容积率:1.50 绿 化 率:30% 开盘时间:2010-12-11 物业管理费：16.8元/平方米·月 投资商:中粮置业,上海万科房地产开发有限公司 景观设计:美国JWDA建筑咨询有限公司,凤环境 建筑设计:马达思班建筑设计事务所 万科VMO——产品特色 大师级生态独栋：产品力、景观设计 层高5.1米地下室：地下室计入产证，非赠送 送地下车