物业基础知识学科介绍课程讲述.pptVIP

2）绿化 ★ 日常养护：浇水、除草、施肥、病虫 害防治等 ★ 翻新改造：草坪翻新与补植、园林建 筑小品翻新、花坛植物更换等 ★ 环境布置（节假日进行花木装饰布置） ★ 绿化有偿服务：园林设计施工、绿化 代管等服务 3）消杀 ★ 蚊虫 ★ 灭鼠 ★ 白蚁防治 ★ 公共卫生预防（针对流行性疾病的公共区域防控） * / 35 ? Gemdale Corporation * / 35 ? Gemdale Corporation * / 50 ? Gemdale Corporation * / 50 ? Gemdale Corporation 物业·基础知识 授课人 Keith ren 物业管理 物业管理:是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 前期物业管理 房屋自售出之日起至业主管理委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。 从物业的概念中可以看出，一个完整的物业，应至少包括以下几个部分： （1）建筑物。包括房屋建筑、构筑物（如桥梁、水塔等）、道路、码头等。 （2）设备。指配套的专用机械、电气等设备。如电梯、空调、备用电源等。 （3）设施。指配套的公用管、线、路。如上下水管、消防、强电（供变电等）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯，以及室外公建设施，（如幼儿园、医院）等。 （4）场地。指开发待建或露天堆放货物之地，包括建筑地块、庭院、停车场等。 物业管理的基本特征： 　　社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征 　　①社会化 　　社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 　　物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。 　　②专业化 　　专业化是指专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。 　　③市场化 　　市场化是物业管理的最主要特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务。 　　物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。 物业管理的基本环节  （一）前期策划阶段：物业管理的早期、介入制订物业管理方案、选聘或组建物业服务企业 （二）前期准备阶段：物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制 物业管理人员的选聘与培训、规章制度的制定、 物业租售的介入 （三）启动阶段：物业的接管验收、用户入住、 产权备案和档案资料的建立、召开首次业主大会、成立业主委员会的正式 （四）日常运作阶段：日常的综合服务与管理、系统的协调 五 、撤场。 物业管理条例 2003年6月8日，国务院总理温家宝签署中华人民共和国国务院379号令颁布了《物业管理条例》；2003年9月1日，《物业管理条例》正式实施。 中国国务院总理温家宝签署国务院令，公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行。 ※ 物业管理在中国的发展　　　　从19世纪中叶到本世纪40年代，是旧中国房地产业的萌芽和初步发展的时期。1949年新中国成立至1978年以前，我国实行的是公有化、福利型住宅制度。1981年3月，深圳市第一家涉外商品房管理专业公司——深圳市物业管理公司成立。广州也于1981的开始在新建的东湖新村试点实行新型住宅区管理办法。　　　　 物业的分类 1）住宅物业：包括住宅小区（层数10层 以上、包括架空层的为高层，9层以下、包括架空层的为多层）、别墅等 2）商业物业：包括写字楼、商业中心等 3）工业物业：包括工业厂房、仓库等 4）其他用途物业：如学校、医院、机场等 法律对土地使用权限的规定： 我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地７０年；工业用地５０年；商业用地４０年；综合用地５０年。２００７年１０月１日起施行的物权法作出的明确规定:住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 。 管理费 物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分 : 1.管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 是指物业服务企业向所聘用的管理、服务人员按月发放的工资和按工资的14%提取的职