天津振业新开路项目定位报告.ppt

* 【写字楼市场环境分析】|新开路办公物业市场 周边办公物业总结： 供应分布 办公物业主要沿新开路西侧（以华兴道为界，以北物业主要为商住楼性质，以南主要为纯写字楼性质，华昌道两则主要为商务酒店），项目集中度较高，累计供应面积近22万平米，区域可售面积不足2万平米。 物业特征 客户特征 售价及 租金 商住楼商务办公条件及项目品质极低，写字楼办公条件及项目品质相对较高，基本达到乙级标准，精装修项目（渤海创智）的入住率相对较高，区域写字楼基本户型面积基本在80~150平米之间，区域目前没有只租不售的写字楼物业。 目前在售写字楼项目的平均售价维持在11000~13000元/平米之间，租金水平在1.5-1.6元/平米/天，年收益率在4.5-5%，低于天津市写字楼平均水平，商住楼的租金普遍在0.8元/平米/天左右。 写字楼的客户主要集中在建筑、机械、物流和贸易方面，企业具有一定实力，商住楼的租户主要是一些小型中介、装饰、销售和服务业企业为主。 * 【写字楼市场环境分析】|项目住宅地块的商务办公方向的研判 本案首期投入以及月运行成本概算： 按照价格在15000-18000元/平米，销售面积为89平米，则首期投入在46-57万元之间，月运行总成本在7900——9600元（含利息损失成本）之间。 * 周边类似面积月运行成本概算： 按照价格在11000元/平米，销售面积为89平米的写字楼，则首期投入在近54万元，月运行总成本在7196.34元（含利息损失成本）之间。 按照类似面积计算写字楼的月运行费用在5000-5600元，平均水平为5360元；商住楼月运行费用在2000-3000元，平均水平2603元。 【写字楼市场环境分析】|项目住宅地块的商务办公方向的研判 * 项目商务办公方向的研判： 本案的月运行成本在7900-9600元之间，高于区域市场同期写字楼月运行成本5000-5600元，远远高于商住楼月运行费用2000-3000元。 企业月支付成本明显高于目前市场租赁水平；若区域写字楼市场租金达到2.75元/平米/天，则基本与本案的月运营成本持平。 同时本案的首期支付超过45万元，要求企业支付能力较高，对于区域业态的企业实力来说，对其现金流影响较大。 租用写字楼、商住楼 购买写字楼 本案的平均售价高于区域写字楼平均水平超过4000元/平米，首期支付金额相当，但月还款额略高于购买写字楼。 购买方案均不太满足中小型企业的业务发展要求。 【写字楼市场环境分析】|项目住宅地块的商务办公方向的研判 * 项目商务办公方向的研判： 购买本案物业的运营应费用明显高于租用周边乙级写字楼的月运营费用，对于成长期的中小型企业运营压力较大； 同时由于购买本案产品首期支付要求较高，达到50万元以上，对于流动资金偏少的中小型发展中企业而言，要求购买者的实力较强； 由于区域的商务档次相对较低，写字楼租金没有超过2元/平米/天，入住率较低，售价最贵的没有超过14000元/平米，收益率较低，达不到投资要求； 天津市商务核心区域内未来五年甲级、乙级写字楼供应较为充足，高档商务外溢可能性小，新开路区域提升商务档次缓慢， 区域内部缺乏高品质写字楼规划，缺乏提高区域价值物业，缺乏提高住宅项目品质基础氛围。 【写字楼市场环境分析】|项目住宅地块的商务办公方向的研判 * 项目商务办公方向的研判： 【写字楼市场环境分析】|项目住宅地块的商务办公方向的研判 项目商务办公方向拟合度判断 　 项目形象 项目品牌 项目价值 项目性质 区域规划 甲级 写字楼 支持、提升形象 提升知名度 获得 较大附加值 不支撑 缺乏 中小型、乙级写字楼 不利于提升形象、与项目高形象不符 无法提升知名度 价值未被充分挖掘 支撑SOHO等居家办公 较多 中小型的或乙级办公与项目整体高端形象不符，无法提高项目价值，同时区域市场内中小型乙级写字楼供给较多； 区域缺乏高端甲级写字楼，项目的商业地块或周边可发展地块可按这个方向走，进一步提升项目住宅部分品质。 建议适当增加项目南侧商业地块建筑面积、建筑高度，利于建设高端高层写字楼。 * 项目销售分析 2008年销售速度平均在10套/月左右的水平，销售比较平稳，但明显低于去年的销售20-30套/月。 项目品质和附加值较高的消化速度和销售率较高（如：君隆广场\犀地）。 大户型为主的高端项目 中小户型为主的高端项目 2008年住宅项目的销售速度平均在30套/月左右的水平，和去年基本持平；投资型产品销售速度在10套/月，明显低于去年水平。 受投资信心打击，中小户型住宅销售明显好于投资型公寓产品。 【市场环境分析】| 高价物业项目 * 客户分析 大户型高端物业 中小户型物业 年龄特征：40岁以上为主（25-30岁购买由父母支付房款） 职业特征：私营业主为主、职业经理人 区域特征：主要还是