产权式商铺销售与登记中若干问题的法律评析.docVIP

产权式商铺销售与登记中若干问题的法律评析 一、关于产权式商铺销售的标的物???? 产权式商铺是将大型商场分割成众多小商铺进行出售的。例如，芜湖三泰国际大厦2．3万平方米面积商场被分割成5000个独立产权的铺位对外销售，最小的仅有2．67平方米。小商铺是合法的房地产交易标的物吗????? 根据《民法通则》规定，民事行为合法的条件之一是标的物必须合法。大商场中的小商铺是建筑物，要成为买卖的标的物，必须具备建筑物区分所有的专有部分的条件：第一，必须具有构造上的独立性。第二，必须具有使用上的独立性，也就是说，建筑物被区分为各个部分以后，每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用。第三，通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。而产权式商铺通常只在图纸上区分、确定，并不在物理形态上进行实际分割，从而在实物形态上并未固定；以划线、地钉或铜条等为界线的小商铺也未形成封闭的空间。这就是说，这种商铺不具有构造上的独立性。大型商场被主力经营商整体租赁，由其统一布置经营；小商铺有的成了走道，有的成了装饰物，有的成了货柜的一部分，实际并不具有独立的使用价值、经济效用。由此可见，不形成封闭空间的产权式商铺不符合区分所有的建筑物的条件，不能成为所有权的客体，因而不能成为房地产买卖的标的物。???? 二、关于售后包租???? 产权式商铺的卖点之一是售后包租，即由开发商或第三方公司(通常是物业管